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Welchen Pachtpreis zahlen?

Nach Jahren des rasanten Anstiegs scheinen die Pachtpreise für landwirtschaftliche Flächen im Emsland aktuell zu stagnieren oder sogar leicht zu sinken. Doch ist dieses Niveau aufgrund der außergewöhnlich guten Erlöse für Getreide und Mais im Jahr 2012 und der damit verbunden gewesenen Euphorie so hoch, dass es in keinem vernünftigen Verhältnis mehr zu den realistischen Wirtschaftlichkeitserwartungen zu stehen scheint. Doch welcher Pachtpreis ist angemessen?

Unabhängig vom Pachtflächenmarkt gibt es ökonomisch fundamentale Faktoren, die den Wert einer Pachtfläche bestimmen. Es sind im Wesentlichen der Nutzen aus der Fruchtziehung selbst, die Direktzahlungen, die eigene Wirtschaftsdüngerverwertung und der steuerliche Vorteil der Umsatzsteuerpauschalierung. Die Sicherung der Privilegierung im Rahmen des Baurechts und gegebenenfalls Vorteile im Rahmen der Investitionsförderung AFP gehören ebenfalls dazu. Am Beispiel der Veredlungshochburg Emsland sollen erstere im Folgenden sowohl qualitativ als auch quantitativ dargestellt werden, um daraus betriebswirtschaftlich den zahlbaren Pachtpreis abzuleiten und Schlussfolgerungen zu ziehen.

 

Der Anbau von Früchten zur eigenen oder fremden Verwertung ist die vornehmste Aufgabe der Flächenbewirtschaftung, seine Wirtschaftlichkeit ist in der Tabelle 1 (dem Anhang zu entnehmen) beispielhaft dargestellt. Ausgegangen wird von einer einfachen, aber im Emsland nicht untypischen Fruchtfolge mit zwei Dritteln Körnermais und einem Drittel Wintergetreide, hier vereinfachend vertreten durch den Triticale als flächenstärkste Getreideart im Emsland. Die ökologische Vorrangfläche wird durch den Zwischenfruchtanbau vorgehalten. Die zugrundeliegenden Erträge von 93 dt Körnermais und 70 dt Triticale entsprechen denen guter ertragssicherer Böden im Emsland. Die Preiserwartungen für die Zukunft werden netto bei 19 Euro für den trockenen Körnermais und 17,50 Euro für den Triticale eingeschätzt. Entsprechend ergeben sich brutto Marktleistungen von 1.507 Euro beim Körnermais und 1.320 Euro beim Triticale – im Schnitt also ca. 1.445 Euro. Eine Veränderung des Produktpreises um netto einen Euro je Dezitonne verändert die Marktleistung brutto um etwa 100 Euro. Gleiches gilt für eine Ertragsanpassung um 7 %.

 

Die variablen Kosten des Anbaues inklusive anteiliger Zwischenfrucht werden mit 880 Euro bzw. 806 Euro kalkuliert, so dass sich ein Deckungsbeitrag von 626 bzw. ca. 513 Euro berechnet, im Schnitt der Fruchtfolge gut 590 Euro. Die zusätzlichen Fest- und Gemeinkosten in der Größenordnung von 115 bzw. 125 Euro je Hektar (schwerpunktmäßig die Abschreibung der eigenen Maschinen) schmälern den Überschuss weiter und führen zu einem zusätzlichen Betriebseinkommen vor Pacht von gut 470 Euro.

 

Die bisher aufgeführten Kostenpositionen stellen Aufwendungen an Dritte dar. Ziel der Flächenbewirtschaftung muss es aber auch sein, die eigenen Produktionsfaktoren Kapital und Arbeit bezahlt zu bekommen. Bei sieben bzw. acht Stunden Arbeitszeit und einem Lohnansatz von 17 Euro je Stunde sind dies im Schnitt 125 Euro je Hektar. Hinzu kommen etwa 44 Euro als Zinsansatz für das eigene Kapital zur Finanzierung des Umlaufvermögens. Weiter ist ein Risikoausgleich für das unternehmerische Risiko zu berücksichtigen. Angesetzt werden hier 15 % des erwarteten Deckungsbeitrages, also bescheidene 90 Euro je Hektar. Im guten Fall ist es eigenes Einkommen, im negativen Fall der Ausgleich für schlechtere Preise bzw. geringere Erträge.

 

Alle drei Positionen – knapp 260 Euro je Hektar – sind eigenes Einkommen und daher zu versteuern. Bei einem Einkommen-Steuersatz von 25 % beträgt die Zahlung ans Finanzamt ca. 33 Euro je Hektar. Unter Berücksichtigung dieser Positionen ergibt sich ein effektiv zahlbarer Pachtpreis von knapp 190 Euro nach Steuern. Die Direktzahlungen können mit ca. 270 Euro veranschlagt werden. Da fraglich ist, ob die Zahlungen tatsächlich komplett ausgezahlt und nicht durch Sanktionen geschmälert werden, wäre auch hier ein Abschlag überlegenswert. Im Beispiel wird jedoch darauf verzichtet, so dass sich inklusiv der Prämien ein aus der Flächenbewirtschaftung ergebender zahlbarer Pachtpreis von 450 Euro berechnet.

 

Eine Besonderheit in den sehr viehstarken Veredlungsregionen mit erheblichen Nährstoffüberhängen ist die Bereitschaft der Schweine- und auch Rindviehbetriebe, den Transport und die Ausbringung der eigenen Gülle auf fremden Flächen komplett zu übernehmen. Der Flächenbewirtschafter erhält die Nährstoffe faktisch unentgeltlich und erspart sich damit die in der Deckungsbeitragsrechnung angesetzten Kosten für die Gülleausbringung. Sie werden mit rund 75 Euro je Hektar veranschlagt, so erhöht sich der nachhaltig zahlbare Pachtpreis aus der Flächenbewirtschaftung auf gut 525 Euro je Hektar.

Dieser Wert liegt jedoch völlig jenseits der Realität, die im Emsland eher beim Doppelten anzusiedeln ist. Die Diskrepanz macht deutlich, dass es ohne eine „Quersubventionierung“ aus der Tierhaltung nicht geht. Während der transportwürdige Geflügelmist den Mästern fast kostenfrei abgenommen wird, haben die Schweinehalter die Kosten selbst zu tragen. Tabelle 2 (dem Anhang zu entnehmen) zeigt auf, welche Vorteile ein zusätzlicher Hektar dem Sauenhalter und dem Schweinemäster bringt. Die Überlegung geht davon aus, dass es per se Ziel ist, die Dungverwertungskosten möglichst gering zu halten, sprich möglichst geringe Güllemengen zu erzeugen und durch hohe Nährstoffgehalte in der Gülle die Abgabemengen zu drücken. Unter dieser Prämisse wird von vergleichsweise hochwertiger Ferkelgülle und RAM-Mastschweinegülle sowie vor dem Hintergrund der Novellierung der Düngeverordnung einer maximal aufbringbaren Phosphormenge von 75 kg je Hektar ausgegangen, so dass der Sauenhalter 30 cbm und der Schweinemäster knapp 19 cbm je Hektar an Gülleabgabe einsparen könnte.

 

Angesichts der derzeitig intensiven Bestrebungen zur Verbesserung der Transportwürdigkeit der Güllen wird davon ausgegangen, dass die alternativen Kosten der Gülleabgabe im Frühjahr von brutto 10 Euro je Kubikmeter Gülle eingehalten werden können. Im Falle der Pacht spart der Schweinehalter zwar diese Kosten der Gülleabgabe, wird aber die eigene Gülle auf eigene Kosten auf die Pachtfläche ausbringen. Insofern reduziert sich der Vorteil je Hektar im Beispiel auf 210 Euro in der Ferkelerzeugung bzw. 130 Euro in der Schweinemast.

 

Nicht minder von Bedeutung sind die umsatzsteuerlichen Wirkungen der Flächenzupacht in den Veredlungsbetrieben. Bei Einhaltung der Vieheinheitengrenzen gewährt das Steuerrecht dem landwirtschaftlichen Betrieb die Möglichkeit der Pauschalierung der Umsatzsteuer, die zumindest nach Ablauf des Vorsteuerabzugszeitraumes (10 Jahre nach dem Stallbau) für die Veredlung hoch attraktiv ist. Tabelle 3 (dem Anhang zu entnehmen) zeigt den Pauschalierungsvorteil je Vieheinheit auf. Angenommen wird, dass je Hektar 6 Vieheinheiten steuerrechtlich nutzbar sind. Dies entspricht der Größenstaffel 30 – 50 Hektar. Dann beträgt der Vorteil je Hektar bei voller Nutzung der zusätzlichen Vieheinheiten rund 250 Euro in der Ferkelerzeugung, über 275 Euro in der Hähnchenmast und 290 Euro bei den Mastschweinen bis hin zu 480 Euro in der Putenmast.

 

Die sich aus den zusätzlichen Vorteilen der Dungverwertung und der Umsatzsteuerpauschalierung ergebenden Wirkungen auf den maximalen Prachtpreis, sind in Tabelle 4 (dem Anhang zu entnehmen) zusammengestellt. Sie gehen davon aus, dass in der Schweinehaltung die effektiven Einsparungen bei den Gülleabgabekosten komplett in den möglichen Pachtpreis  einfließen. Die Pauschalierungsvorteile werden im Beispiel zu 50 % an den Verpächter abgegeben. Eine weitergehende Weiterreichung des Vorteils ist betriebswirtschaftlich nicht vertretbar. Im Ergebnis führt die Berechnung zu maximalen Pachtpreisen von rund 660 Euro in der Hähnchenmast, über 765 Euro in der Putenmast und 820 Euro in der Schweinemast bis zu 860 Euro in der Ferkelerzeugung. Deutlich muss dazu gesagt werden, dass die dargestellten Pachtpreise nur dann auch zahlbare Pachtpreise sind, wenn ein Unternehmergewinn in der Tierhaltung zumindest in Höhe des Pauschalierungsvorteils und der eingesparten Gülleabgabekosten erreicht wird.

 

Die tatsächlich gezahlten Preise liegen jedoch im Emsland teilweise erheblich darüber. Dies kann mehrere Gründe haben:

Grund 1: Man kann es sich leisten. Die Ausstattung mit Eigentumsflächen ist so gut und / oder die Wirtschaftlichkeit des Betriebes so überzeugend, dass eine weitergehende Quersubventionierung erwirtschaftet werden kann. Unabhängig von der aktuellen Misere haben jedoch bereits die vergangenen Jahre  gezeigt, dass die Margen in der Veredlung ständig enger werden.

Grund 2: Insgeheim wird mit einer höheren Wirtschaftlichkeit des Ackerbaus gerechnet, also mit höheren Preisen. Die Erwartung eines höheren Preisniveaus von netto nur einem Euro je Dezitonne führt zu einer um ca. 100 Euro höheren Rentabilität. Doch es gilt weiter die alte Weisheit: Das beste Mittel gegen hohe Preise sind hohe Preise. Die Jahre nach den Preishochs 2007 und 2012 haben dies bereits deutlich gezeigt.

Grund 3: Unabhängig von der betriebswirtschaftlichen Kalkulation wird geboten „weil man es wissen will“ oder eigene „Milchmädchenrechnungen“ aufstellt: Der Verzicht auf einen Risikoausgleich (siehe Tabelle 1) und damit auf einen Unternehmergewinn einschließlich erwartet weniger zu zahlender Steuern führt im Schnitt zu einem um 110 Euro höheren Angebot – aber auch zu entsprechenden Risiken.  Mit der Annahme, dass mit der zusätzlichen Pachtfläche keine zusätzlichen Fest- und Gemeinkosten anfallen, da die „Maschinen ohnehin vorhanden“ sind, lassen sich weitere 120 Euro zugunsten des Verpächters herausrechnen. Unberücksichtigt bleibt dabei jedoch, dass bei der nächsten Investition die neue Maschine doch etwas größer und / oder komfortabler ausfällt. Geht es in der Kalkulation um den Erhalt einer Pachtfläche, sind die Fest- und Gemeinkosten bereits da, und ihre Nicht-Berücksichtigung führt zur Kostensteigerung auf den anderen Flächen des Betriebes.

Grund 4: Der (Grenz-)Nutzen der Pachtfläche ist tatsächlich höher als im Beispiel berechnet.

Hier liegt das tatsächliche Problem. Die bisherige Rechnung ist eine Durchschnittsbetrachtung, bei der jeder Hektar gleich viel zählt. Bei der Düngeverordnung ist das so, nicht aber bei der Vieheinheitenregelung, bei der die Fläche reicht oder eben nicht. Hier zählen eben nur die „letzten Hektare“, die fehlen oder bei Pachtende erhalten bleiben müssen, um die Pauschalierung zu retten. Wenn für diese Flächen entsprechend mehr gezahlt wird, ist das zunächst betriebswirtschaftlich rational, denn die höheren Kosten lassen sich durch die Verteilung auf die gesamte Produktion meist gut verkraften. Prinzipiell gleich verhält es sich mit dem Erhalt der Privilegierung im Baurecht oder der AFP-Förderung, wenn eine Stallerweiterung ansteht.

Grund 5: Wer nicht entsprechend mitbietet, hat auf dem Pachtmarkt fast keine Chance.

Tendenziell kommen bei dem knappen Pachtflächenangebot nur noch diejenigen Pächter zum Zuge, die einen höheren Grenznutzen tatsächlich haben oder ihn sichversprechen, aus obigen Gründen oder weil die Fläche so „einmalig gut“ liegt, die eigenen Spezialkulturen mehr abwerfen, das EEG dem eigenen Betrieb eine sichere Vergütung gewährt oder oder oder ….

Letztlich werden sich alle dem „neuen hohen“ Pachtpreisniveau bei Pachtverlängerungen oder Neupachten „anpassen“ müssen, um ihre Pachtflächen zu behalten. Der Grenzpachtpreis wird zum Regelpachtpreis. Das zunehmende Ungleichgewicht zwischen dem knappen Flächenangebot und dem steigenden Flächenbedarf zur Absicherung der Tierhaltung und der Biogasanlagen führt zu einem ruinösen Wettbewerb zu Lasten der aktiven Landwirtschaft.

 

Einfache Lösungen wird es nicht geben. Dämpfend auf den Pachtpreis könnte wirken,

wenn die Verpächter erkennen, dass der Preis nicht das alleinige Auswahlkriterium sein kann. Ihm muss es darum gehen, den eigenen Boden als Kapital zu erhalten. Die bewusste Festlegung von Bewirtschaftungskriterien und die Auswahl eines entsprechend nachhaltig wirtschaftenden Pächters sind hier das Mittel der Wahl. Zu überlegen ist auch, ob es nicht doch ohne Makler geht. Wenn es doch mit Makler sein soll, bleibt fraglich, ob die hohe Maklercourtage noch im angemessenen Verhältnis zum  Aufwand steht. Eine rechtliche Umstellung auf das Bestellerprinzip wie im Mietwohnungsmarkt (der Vermieter als Auftraggeber bezahlt den Makler) würde auch dem Bodenmarkt die Dinge ins rechte Lot rücken.

 

Pachtverträge werden aber immer auch vom Pächter unterschrieben. Kritisch ist erstens zu fragen, ob die Fläche tatsächlich benötigt wird. Knappe und damit teure Flächen müssen zugleich der Futtererzeugung, der Dungverwertung und der steuerlichen Nutzung dienen, um das Defizit möglichst gering zu halten. Geht es „nur“ um die Gülleverwertung, wird die Gülleabgabe gerade vor dem Hintergrund geplanten restriktiveren Düngevorgaben die günstigere Variante sein. Steht die Futternutzung im Vordergrund, so ist auch eine Zusammenarbeit mit Berufskollegen denkbar, die zur eigenen Freude oder aus sozialversicherungsrechtlichen Gründen noch Flächen bewirtschaften. Hier gibt es doppelten Nutzen für beide und auch für die Region, wenn die überschüssige Gülle den Mineraldüngereinsatz des Berufskollegen senkt und der Tierhalter die Ernte vertraglich abgesichert übernimmt.

 

Dennoch kommt „Land“-wirtschaft nicht ohne Flächen aus. Je höher der Pachtflächenanteil ist, umso notwendiger wird eine vorausschauende Pachtflächenplanung mit einer klaren Übersicht zu Vertragslaufzeiten, Kündigungsfristen und Konditionen. Dazu gehören auch die Wahrscheinlichkeit und die erwarteten Konditionen für eine Vertragsverlängerung. Ein rechtzeitiges Zugehen auf den Verpächter vor Vertragsende versteht sich von selbst. Werden statt getrennter Einzelflächen große Flächenblöcke oder ganze Höfe pachtweise übernommen, steigt die Abhängigkeit extrem an. Hier ist bereits bei Vertragsabschluss durch entsprechende Vereinbarungen darauf zu achten, dass frühzeitig vor Vertragsablauf Klarheit über eine Nachfolgeregelung herrscht. Vorausschauendes Agieren kann helfen, nicht erpressbar zu werden. Vorübergehend nicht zur Sicherstellung der Pauschalierung zwingend benötigte Flächen sollten soweit möglich ggf. in Kooperation mit Kartoffelanbauern vorübergehend abgegeben werden.

 

Zum zweiten ist den Pächtern nicht zu ersparen, genau zu schauen, zu welchen Pachtzahlungen der eigene Betrieb in der Lage ist. In der Landwirtschaft werden frei  austauschbare Rohstoffe hergestellt. Die Qualität ist standardisiert. Entscheidend für den Erfolg sind die Kosten, zu denen erzeugt wird. Wer wettbewerbsfähig bleiben will, muss die Kostenführerschaft erreichen. Ohne ein innerbetriebliches Controlling geht es nicht. Buchführungsauswertungen und speziell Vollkostenbetriebszweigauswertungen geben genaue Auskunft über die eigene Situation. Bei den Schlussfolgerungen darf es keine Tabus geben und gegebenenfalls muss die aktive Landwirtschaft eingestellt werden. Letzten Endes geht nicht darum, den Boden des Verpächters zu vergolden, sondern die eigenen Eigentumsflächen als wertvollstes Kapital des Hofes zu sichern.

 


 

Haben auch Sie Fragen zum Bodenmarkt? Unsere Wirtschaftsberaterinnen- und berater helfen Ihnen gerne!


Kontakt:
Hermann Diekmann
Leiter Fachgruppe Betrieb / Tier, Außenstellenbeauftragter Außenstelle Lingen
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Stand: 11.03.2016