Webcode: 01025991

Wertsicherungsklauseln in Pachtverträgen

In Pachtverträgen, die über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren geschlossen werden, können Wertsicherungsklauseln integriert werden. Auf diese Weise trifft man Vorkehrungen für Zeiten wenn die Preise stark schwanken. Dabei können sowohl die Interessen von Pächter und Verpächter Berücksichtigung finden.

Die aktuellen Preisindizes zeigen, dass die landwirtschaftlichen Produkte inzwischen aus ihrem Tief von 2008 herausgekommen sind. Dennoch sind auch die landwirtschaftlichen Betriebsmittel weiter gestiegen. Der Kostendruck für die Landwirte ist somit noch immer nicht überwunden.

Hinzu kommt, dass durch das Wachstum von landwirtschaftlichen Betrieben, Biogasanlagen sowie den Ausbau der Siedlungs- und Verkehrsflächen die landwirtschaftliche Fläche immer knapper wird. Bedingt dadurch wird die Nachfrage nach dieser Fläche immer größer und die Pachtpreise sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Der Landwirt sieht sich neben den gestiegenen Kosten für seine Betriebsmittel also auch hier einem gestiegenen Kostenfaktor gegenüber.
Während der Landwirt darauf achten muss wirtschaftlich zu handeln, versucht der Verpächter auf der anderen Seite möglichst hohe und wertbeständige Pachtpreise zu erzielen. Es ist somit bei Pachtverträgen darauf zu achten die Interessen von beiden Parteien zu berücksichtigen, um niemanden zu benachteiligen.

Angesichts der geschilderten Interessenlage am Pachtmarkt sollten Wege gefunden werden, um Pachtpreise einerseits nicht ausufern zu lassen und gleichzeitig zu fairen Bedingungen wertbeständig zu halten.

Gemäß § 593 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besteht in einem langjährigen Pachtverhältnis sowohl für den Verpächter als auch den Pächter die Möglichkeit, nach 2 Jahren eine Anpassung mit Wirkung zum 3. Jahr zu verlangen, wenn sich die für die Festsetzung der Vertragsleistungen maßgeblichen Verhältnisse nachhaltig so verändert haben, dass die gegenseitigen Verpflichtungen in ein grobes Missverhältnis zueinander geraten sind.

Neben dieser gesetzlichen Regelung gibt es allerdings noch die Möglichkeit, einen Pachtvertrag mit einer Wertsicherungsklausel abzuschließen. Diese bezieht sich auf Preisindizes als Wertmesser und legt fest, ab welcher Veränderungsgröße eine Neufestsetzung des Pachtpreises von den Vertragsparteien verlangt werden kann.
Idealerweise wäre die Wertsicherungsklausel im paritätischen Interesse beider Parteien gleich an drei Preisindizes zu koppeln; zum einen den Verbraucherpreisindex und zum anderen die Preisindizes für landwirtschaftliche Produkte als auch für landwirtschaftliche Betriebsmittel.
Der Index für Betriebsmittel allerdings sollte nur zur Hälfte berücksichtigt werden, weil Aufwand nicht gleich Ertrag ist.
Eine mögliche Formel zur Berechnung wäre demnach

 % Veränderung Index        % Veränderung Index ldw. Produkte
 Verbraucherpreis           +  abzüglich
                                            ½ % Veränderung Index ldw. Betriebsmittel = % Veränderung
                                             2

 Zum besseren Verständnis der genannten Formel hier ein Rechenbeispiel. Wir nehmen dabei an, dass der Pachtvertrag 2009 geschlossen wurde. Da zum jetzigen Zeitpunkt die Jahresindizes von 2014 noch nicht vorliegen, rechnet man hier mit dem jeweiligen Jahresindex von 2013. Die eingesetzten Zahlen finden Sie im Anhang 1 in der Spalte der entsprechenden Indizes.

Verbraucherpreisindex
105,7 : 98,9 x 100 - 100 =                                                       6,9 %
Erzeugerpreisindex
121,1 : 88,1 x 100 - 100 =                                                     37,5 %
Betriebsmittelindex
118,2 : 99,3 x 100 - 100 =           19,0 % : 2 =                       9,5 %

Nach der Berechnung der prozentualen Veränderung der Indizes können die Werte in die Formel eingesetzt werden:
(6,9 % + 37,5 % - 9,5 %) : 2                                      =         17,45 %

Somit würde bei einer Steigerung von 17,45 % eine Anpassung möglich sein, wenn mit Hilfe der Wertsicherungsklausel eine Anpassung bei einer Steigerung von mehr als 10 % vereinbart gewesen wäre.

Entscheiden sich beide Vertragsparteien nun dafür eine Wertsicherungsklausel in ihren Pachtvertrag aufzunehmen, könnten sie sich zum Beispiel für eine Gleitklausel entscheiden.
Sie bedarf keiner Genehmigungspflicht ist aber an eine Vertragslaufzeit von 10 Jahren gebunden. Sie führt ab Erreichen eines vorher in der Klausel festgesetzten Schwellenwertes automatisch zu einer Anhebung oder Absenkung des Pachtpreises.

Sie könnte wie folgt formuliert sein:
„Wenn sich das arithmetische Mittel aus dem Verbraucherpreisindex für Deutschland zuzüglich der Differenz aus der Veränderung des Erzeugerpreisindexes, abzüglich der halben Veränderung des Betriebsmittelindexes um mindestens 10 % (5 %) vom Bezugszeitpunkt verändert hat, ist der Pachtzins ab dem Folgejahr der Berechnung entsprechend prozentual anzupassen.“

Wertsicherungsklauseln sollten aber nicht auf eine Veränderung der Indexpunkte (= Punkteregelung) oder ein festes Basisjahr festgelegt sein.

Bei einer Umbasierung auf ein neues Basisjahr werden die Indexwerte (Punkte) aufgrund geänderter Preise neu berechnet, sodass sich die Punkteabstände verändern. Daraus könnte sich eine Differenz bei der Berechnung der Punkte ergeben. Die oben geschilderte prozentuale Berechnung hingegen verändert sich nicht.
Einigt man sich bei einer Wertsicherungsklausel auf ein festes Basisjahr und es erfolgt eine Umbasierung, kann die Veränderung des Indexes mangels Fortschreibung nicht mehr festgestellt werden.
Das bedeutet bei diesen Umbasierungen, die ca. alle fünf Jahre stattfinden, dass die Prozentregelung weiterhin ohne Probleme angewendet werden kann, während die Punkteregelung und die Festlegung auf ein Basisjahr nicht mehr oder nur nachteilig angewendet werden können. Im Anhang 2 finden Sie hierzu auch ein Merkblatt vom Statistischen Bundesamt (Destatis).


Kontakt:
Kirsten Murek
Agrarstatistik, Qualitätssicherung Tier
Telefon: 0441 801-403
Telefax: 0441 801-313
E-Mail:


Stand: 30.04.2014



PDF: 20756 - 34.3935546875 KB   Übersicht Jahresindizes   - 34 KB