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Gestiegene Grundstückswerte für höhere Grundschuld nutzen!

Neben dem Rating des Betriebes spielt die werthaltige Besicherung des Kreditbetrages durch Eintragung einer Grundschuld auf den eigenen Grundstücken nach wie vor eine wichtige Rolle bei der Bemessung des Zinssatzes. Ob sich hier möglicherweise „neue Spielräume“ für besicherbare Kreditsummen durch die vielerorts gestiegenen Kaufpreise für landwirtschaftliche Nutzflächen ergeben, überprüft Hilmar Gerdes von der Landwirtschaftskammer Niedersachsen in folgendem Beitrag.

Investitionen im Bereich der Landwirtschaft sind zunehmend durch einen höheren Fremdkapitalanteil gekennzeichnet. Während früher landwirtschaftliche Betriebe meist einen Eigenkapitalanteil von über 80% hatten, unterschreiten einige Betriebe heute schon die Marke von 50%, über die Hälfte des Kapitals werden also fremd finanziert. Welche Zinssätze für das aufgenommene Kapital zu zahlen sind, richtet sich dabei nach der Ratingnote auf der Grundlage von BaseI II und der werthaltigen Absicherung des Kreditvolumens, üblicherweise durch die Eintragung einer Grundschuld auf dem eigenen Grundbesitz.

Wie errechnet sich meine Ratingnote?
Die Ratingnote nach den Kriterien von Basel II wird nach der Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredites ermittelt. Diese Note wird völlig unabhängig von der Höhe der Besicherung des Kredites durch eine Grundschuld vergeben. Das Rating ist damit ein bankinterner technischer Prozess zur objektiveren Einschätzung der Kreditwürdigkeit. Durch das Rating wird geprüft, ob die Bank davon ausgehen kann, dass der Kreditinteressent den Kredit fristgerecht zurückzahlen kann. Dazu werden einerseits „harte Kennzahlen“ aus den eingereichten Jahresabschüssen wie Ertrags- und Produktivitätskennzahlen und die Kapital- und Vermögensstruktur herangezogen, für die aufgrund der engen Verflechtung zwischen privatem und betrieblichen Kapital auch oftmals das Privatvermögen mit eingerecht wird. Des Weiteren fließen „weiche Faktoren“, wie die Nachfolgeregelung des Betriebes, die Ausbildung des Betriebsleiters, bisheriges Geschäftsverhalten, etc. ein. Darüber hinaus werden die Investition und die zukünftigen Marktaussichten sowie die Einschätzung der Persönlichkeit des Betriebsleiters ganzheitlich bewertet und daraus eine Ratingnote abgeleitet. Die verschiedenen Ratingnoten können der Abbildung 1 entnommen werden: Hier sind für das Beispiel die Bonitätsklassen der Landwirtschaftlichen Rentenbank verwendet worden. 

Werthaltige Besicherung durch Grundbuchpfandrechte
Während heutige Investitionen teilweise auch schon als Personen- oder Projektfinanzierungen vergeben werden, bei denen keine grundbuchliche Absicherung zu Grunde liegt, so war früher eine freie Grundschuld im Grundbuch die einzige übliche Eintrittskarte in die Kreditverhandlungen bei der Bank. Und auch heute noch ist die Grundschuld neben der Ratingnote von entscheidender Bedeutung für die Herleitung des Risikoaufschlages auf den Zinssatz. Wie in der Abbildung 1 dargestellt, bilden die Ratingnote einerseits und die Besicherungsklasse die Grundlage für die Ermittlung der Preisklasse und damit den Zinsaufschlag bei der Landwirtschaftlichen Rentenbank. In dem abgebildeten Beispiel wird angenommen, dass der Betrieb mit der Bonitätsklasse „3“ „geratet“ wurde, welches der Ratingnote „BB+“ der internationalen Ratingagenturen entspricht. Als Besicherungsklasse wurde die Klasse „2“ angenommen, da zwischen 40% und 70% einer geplanten Darlehenshöhe über die Grundschuld abgesichert werden kann. In der darunter abgebildeten Tabelle wird dann aus der Bonitäts- und der Besicherungsklasse die Preisklasse abgeleitet. Für das hier abgebildete Beispiel wäre das die Klasse „E“, was einen Zinsaufschlag von 1,45% bedeuten würde.
In Abbildung 2 kann die Entwicklung der Bodenpreise für Ackerflächen für die Jahre 1996 bis 2009 entnommen werden. Insbesondere in Weser Ems aber auch in Lüneburg werden inzwischen deutlich höhere Verkaufserlöse erzielt. In den Regionen Braunschweig und Hannover hat sich diese dynamische Preissteigerung so nicht eingestellt. Hier haben die Preise überwiegend seitwärts tendiert, in Hannover auf einem traditionell bereits hohen Niveau.
In Abbildung 3 ist für ein Beispiel die Besicherungsgrenze errechnet worden. Die Besicherungsgrenze errechnet sich in Abhängigkeit von den Bodenrichtwerten, die jedes Jahr von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Niedersachsen auf Basis der ermittelten Verkaufspreise für landwirtschaftliche Flächen ermittelt werden. Dieser Bodenrichtwert wird dann mit den im Grundbuch angegebenen Flächengrößen multipliziert. Hierbei wird zwischen Ackerland und Grünland bezüglich der Wertigkeit unterschieden.
Im Beispiel wird ein grundbuchlicher Bestand von 25,15 ha Ackerland mit einem durchschnittlichen Bodenrichtwert für Weser-Ems unterstellt. Von dem davon ermittelten Beleihungswert wird die Bank dann nach einem Sicherheitsabschlag maximal 60% für eine Grundschuld heranziehen. Wie in der Spalte „alt“ abgebildet, hätte die 1996 maximal zur Verfügung gestandene Grundschuld 262.566 € betragen. Bedingt durch die insbesondere in Weser-Ems gestiegenen Grundstückspreise ist der Beleihungswert aus heutiger Sicht, siehe Spalte „aktuell“, mit maximal 676.535 € um 143.355 € höher. Diese Differenz kann also heute im Vergleich zu 1996 zusätzlich werthaltig besichert werden. Dieses kann sich auch auf unsere Preisklasse in Abbildung 1 auswirken. Unterstellen wir, dass nun durch die höhere Beleihungsgrenze über 70% der Darlehenshöhe werthaltig abgesichert werden könne, verbessert sich die Besicherungsklasse von „2“ auf „1“. In der Darunter liegenden Tabelle verändert sich dadurch auch die Preisklasse. Wenn sie vorher aus der Kombination Bonitätsklasse „3“ und Besicherungsklasse „2“ in der Preisklasse „E“ mündete, führt nun die Bonitätsklasse „3“ in Kombination mit der Besicherungsklasse „1“ zu der Preisklasse „C“ und damit zu einem Zinsaufschlag von 0,65 %. Die Differenz beider Preisklassen beträgt somit 0,8 %! Hier zeigt sich die nach wie vor hohe Bedeutung der Besicherung durch das Grundbuch. Landwirte sollten diese Möglichkeit ausschöpfen und auch in Bankgesprächen auf eine Neubewertung der eingebrachten Grundstücke achten.

Fazit:
Für die Ermittlung der Preisklasse werden Bonitätsklasse (Ratingnote) und Besicherungsklasse (Abhängig von der freien Grundschuld) herangezogen. Die über die letzten Jahre vielerorts gestiegenen Bodenpreise stellen somit auch eine höhere Besicherungsmöglichkeit dar. Auch wenn Landwirte die Preisrallye an den Bodenmärkten äußerst kritisch verfolgen, für die grundbuchliche Absicherung hat sie positive Auswirkungen. Eine gute Ratingnote bei einer gleichzeitig hohen werthaltigen Besicherung und damit geringen Zinsaufschlägen bei aktuell historisch niedrigen Zinssätzen, lassen viele Investitionsvorhaben leichter rechnen als noch vor wenigen Jahren.

Autor: Dr. Hilmar Gerdes


Kontakt:
Anna-Lena Niehoff
Betriebswirtschaft, Unternehmensberatung, Oldenburg
Telefon: 0441 801-426
Telefax: 0441 801-313
E-Mail:


Stand: 01.04.2015



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