Webcode: 01021974

Pachtpreise: Wohl dem, der Fläche hat!?

Boden ist knapp und die Entwicklungsmöglichkeit für Ackerbaubetriebe angespannt. Angestiegene Boden- und Pachtpreise schmälern die Gewinne und daher sollte jeder Unternehmer die individuelle, maximale Barpacht für seinen Standort und sein Anbauprogramm kennen, um daraus mit Vorausblick eine fundierte Planung abzuleiten. 

Vor dem Hintergrund einer sich ändernden Agrarpolitik mit geringeren Direktzahlungen an die Bewirtschafter von Flächen werden sich Landwirte noch mehr Gedanken machen müssen über schwankende Erlöse und Kosten. Die Analyse von Ertrags- und Aufwandsstrukturen, der Arbeitsertrag oder die Eigenkapitalbildung sind Kennzahlen, denen entsprechende Beachtung geschenkt werden muss. Bei abnehmender agrarpolitischer Kontinuität wird klar, in welchem Maß die Betriebe von den Zahlungen abhängig sind und welche Formen des Wachstums den landwirtschaftlichen Unternehmen offen stehen. Diese beschäftigen sich mit der betrieblichen Flächenausstattung und müssen die Frage beantworten, was Erfolg für jeden Einzelnen bedeutet.

Langfristig günstig produzieren
Nicht in jedem Fall ist Größe alles. Erfolg bedeutet auch, etwas besser und qualitativ hochwertiger zu erzeugen, die Wertschöpfung je Hektar zu erhöhen, den Gewinn je Einheit zu steigern und langfristig günstiger produzieren zu können als der Durchschnitt. Dass dies nicht allein durch die Ausdehnung bewirtschafteter Fläche realisiert werden kann, sollte klar sein. Der Landwirt muss die realisierte Gewinnrate beachten; also der Anteil vom Umsatz, der auch wirklich als Gewinn für den bewirtschafteten Hektar übrig bleibt.

Hierbei ist die Art der Flächenausstattung Dreh- und Angelpunkt für Ackerbaubetriebe. Ist die Schallmauer vierstelliger Pachtpreise in einigen niedersächsischen Regionen sicher durchbrochen, so taucht sie in der Statistik bisher noch nicht auf. Landwirte in Regionen hoher Viehdichte sind bereit, überdurchschnittlich viel Geld für die Pacht von Flächen in die Hand zu nehmen. Genauso wie fruchtbares und klimatisch begünstigtes Ackerland in Mitteleuropa nicht vermehrbar ist, setzt dies auch den Flächenmarkt in anderen Teilen des Landes unter Druck. Mit einer rein auf den Ackerbau bezogenen Kalkulation lässt sich dabei immer öfter nicht mehr rechnen, wie im Weiteren gezeigt werden soll.

Am Bodenmarkt sind gesteigerte Bewegungen und Aktivitäten zu beobachten. Wer aber macht die Preise? Und woher kommt der Wind?

Der Boden ist knapp und teuer
Wir sind Teil einer wachsenden Weltbevölkerung, die jährlich um über 80 Mio. Menschen steigt und gleichzeitig höhere Ernährungs- und Lebensansprüche entwickelt. Darin begründet sich der wachsende Grundoptimismus in den Agrarsektor, denn der Bedarf an Lebensmitteln, Futtermitteln und Energierohstoffen steigt kontinuierlich. So sind seit geraumer Zeit vermehrt auch Kapitaleigner bestrebt, in diesen Markt zu investieren. Nicht Kapital oder Arbeitskräfte sind das knappste Gut, vielmehr ist es das Land nach dem sich alle reißen. Dabei treiben die Nachfrager nach Pachtflächen – und das sind zumindest in unserer Region in aller Regel vielfach die Pächter selber - die Preise in die Höhe. Einer reicht, um alle verrückt zu machen.

Außer der Bodengüte bestimmen ebenso die Lage und Erreichbarkeit sowie die Hof-Feld-Entfernung den Wert einer Pachtfläche. Große und rechteckig geformte Schläge sind effizienter zu bewirtschaften. Vorteilhaft kann auch sein, wenn sich durch die Pachtfläche eine Möglichkeit des freiwilligen Landtausches ergibt. Daneben sind die Versorgung mit Nährstoffen und die Wasserreserven der Fläche Güte bestimmend. Eine Drainage, die in Ordnung ist, ist auf jeden Fall ein Pluspunkt und eine vernässte Fläche sollte weniger wert sein.

Für einige Bewirtschafter ist jedoch der Nachweis von Flächen vonnöten und steuerliche Gründe (Vieheinheiten) sind bestimmend, wenn es darum geht die Flächenausstattung eines Betriebes zu verbessern. Genauso erzeugt die Sicherung der Rohstofflieferung von Biogasanlagen Druck auf dem Pachtmarkt. Ähnliches gilt für Flächen, auf denen Sonderkulturen ihren Anbau finden und im Schnitt der Jahre dort für deutlich höhere Deckungsbeiträge sorgen als andere Früchte an diesem Standort.

Was sind angemessene Preise?
Ein Trend hoher Pachtangebote seitens der Pächter ist zu beobachten. Hier ist immer wieder zu erinnern, dass trotz Zupacht „der letzten Hektare“ die Höhe der Gesamtpachten (alte und neue Verträge) in einem wirtschaftlichen Maß gehalten wird. Insbesondere wenn Grenzkostenverträge durch weitere Zupachten zu neuem Durchschnitt werden, ist die Angemessenheit an die eigene betriebliche Leistungsfähigkeit nicht mehr ausreichend berücksichtigt. Daher: Wer pachten will, muss die nachhaltig wirtschaftlichen Möglichkeiten des eigenen Betriebes genauestens kennen; Abschreibung, Kapitalkosten, Lohnkosten und Allgemeinkosten müssen einbezogen werden.

Wie ich richtig kalkuliere: Die langfristig zahlbare Pacht oder was ist eine gerechte Pacht?
Die Berechnung wird anhand zwei verschiedener betrieblicher Fruchtfolgen durchgeführt. Dabei entsprechen die Ansätze für Erträge, Erlöse sowie Kosten einem Durchschnitt. Da nicht jeder Standort Rüben fähig ist, rechnen wir mit einer Rüben- und einer Rapsfruchtfolge. Als Direktzahlungshöhe werden perspektivisch 200 € veranschlagt und einbezogen.
Ein maximal vertretbarer Pachtpreis, also die nachhaltig leistbare Barpacht entspricht hier der Höhe der Grundrente. Wenn man als Landwirt mit mehr als einer schwarzen Null aus dem Geschäft gehen möchte, muss und sollte sich jeder einen Unternehmergewinn von mindestens 50 bis 150 € je Hektar zugestehen, der noch von der Grundrente abzuziehen ist. Denn man macht die Bewirtschaftung ja, um auf der Fläche Geld zu verdienen. Manche Ansätze gehen auch davon aus, dass zwei Drittel der Grundrente an den Verpächter gezahlt werden und ein Drittel der erwirtschafteten Euro in die Tasche des Bewirtschafters fließen. Hier muss jeder seinen Weg finden. In der anliegenden Kalkulation sind verschiedene Möglichkeiten dargestellt.

In Tabelle 1 wird deutlich, dass Zuckerrüben einen bedeutenden Vorteil haben: Sie liefern derzeit über alle Jahre einen positiven Gewinnbeitrag für den Betrieb und leisten unter gegebenen Bedingungen ihre verlässliche Unterstützung zur Pachtzahlung. Die schwankenden Preise anderer Kulturen hingegen sorgen dafür, dass in Jahren niedriger Erlöse oder bei schlechter Ernte drauf gezahlt werden muss. Auch hohe Direktkosten bringen die Kalkulation ins Wanken. Entweder ist in solchen Jahren kein Unternehmergewinn möglich oder der Etat rutscht auf der Fläche unter Umständen sogar ins Minus.

Im Schnitt der Jahre ist im Beispiel der Rübenfruchtfolge mit einer durchschnittlichen Grundrente von 570 € zu rechnen (Tabelle 1). Gesteht man sich als Bewirtschafter der Fläche einen Unternehmergewinn von 100 € zu, bleiben nachhaltig, also im Schnitt der Jahre, 470 € je Hektar für die Pachtzahlung übrig.

Die Preisausschläge einkalkulieren
In der Raps-Fruchtfolge der Tabelle 2  stellt sich die Kalkulation knapper dar. An solchen Standorten bleiben durchschnittlich abzüglich eines Unternehmergewinnes von 100 € je Hektar nur 377 € für die Barpacht übrig. Da Weizen- und Rapspreise in Abhängigkeit der volatilen Märkte stehen, gibt es hier über die Jahre kein stabilisierendes Fruchtfolgeglied und die Preisausschläge sind spürbarer. Bei knappen Kalkulationen muss Liquidität in schlechten Zeiten von anderer Stelle her fließen.

Umso wichtiger ist es, sich darauf vorzubereiten. Dies gelingt, indem man in guten Jahren ausreichend Rücklagen bildet, mit denen ein monetärer Ausgleich in schlechten Zeiten möglich ist. In weniger guten Jahren – und auch die werden zukünftig kommen – muss mit niedrigen Erlösen oder aufgrund der Marktschwankungen mit hohen Direktkosten im Vorfeld gerechnet werden. Im schlimmsten Falle auch mit beidem. Hier empfiehlt sich vorausschauend, also vor der Unterzeichnung des (neuen) Pachtvertrages, nachhaltig zu kalkulieren und Flächen nicht zu überzogenen Preisforderungen zu pachten. Dies gilt gleichermaßen für Gebote, die man als potenzieller Pächter abgibt.

Entspricht das Niveau der jährlich zu zahlenden Pacht nicht dem Schnitt der errechneten Grundrente, kann weder die Entlohnung der eigenen Arbeit, noch des Unternehmerrisikos geleistet werden. In diesem Fall muss quersubventioniert werden – aus welchen Ecken des Betriebes dieses Geld auch immer kommen mag. Dass diese Situation nachhaltig nicht tragbar ist, muss jedem klar sein. Da hilft es auch nicht, vordergründige Senkung der betrieblichen Festkosten in die Argumentation zu führen. An dieser Stelle bleibt auf dem Acker - im besten Falle - nichts übrig und man geht für diese Pachtflächen mit einer schwarzen Null aus der Analyse. Mit einer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Ackerbaus hat dies wenig zu tun. Die aufgebrachten Arbeitskraftstunden hätten zudem an anderer Stelle gewinnbringender eingesetzt werden können. So ehrlich muss man dann auch zu sich sein.

Nicht aus dem Bauch entscheiden
Für die eigene Kalkulation ist es unerlässlich, die Zahlen des Betriebes zu kennen. Was bedeutet, sich mit dem Jahresabschluss auseinander zu setzen. Konkrete Analysen sind hier unerlässlich und erst die Betriebszweiganalyse (BZA) gibt Aufschluss über Schwachstellen in den Produktionsverfahren. Dabei bildet immer der Schnitt mehrerer Jahre die Basis der Berechnungen. Setzt sich der Betriebsleiter mit dem eigenen Abschluss auseinander, wird ihm schnell klar werden, welche Produktionskosten in den einzelnen Verfahren entstehen. Der landwirtschaftliche Unternehmer muss die Frage beantworten können, welchen Verkaufspreis er mindestens je dt Weizen erzielen muss, um die Erzeugung aus Sicht der betrieblichen Vollkosten gedeckt zu haben.

Der betriebliche Erfolg entscheidet sich nicht allein aus einem positiven Gewinn unterm Strich des Wirtschaftsjahres. Vielmehr muss die Liquidität in allen Marktphasen garantiert und eine positive Eigenkapitalbildung das Ziel jedes Unternehmers sein. Erst die gründliche Jahresabschluss-Analyse gibt einen Überblick und bietet damit Ansatzpunkte für Verbesserungen und perspektivisches Denken. Aus ihr wird abgeleitet, wie viel der Betrieb nachhaltig an Pachtentgelt zahlen kann, ohne auf dem Zahnfleisch zu gehen. Jetzt ist die Zeit dazu!


Kontakt:
Andrea Macke
Außenstellenbeauftragte Außenstelle Hildesheim, Unternehmensberatung, Förderung
Telefon: 05121 7489-12
Telefax: 05121 7489-30
E-Mail:


Stand: 12.12.2012