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Ist Bausparen noch zeitgemäß?

Hatte Opa nicht auch schon einen? Ob der Traum vom eigenen Heim durch die Solidargemeinschaft- der daran Interessierten und die aktuelle staatliche Förderung tatsächlich schneller Realität werden kann als bei einer normalen Finanzierung, diskutiert Dr. Mathias Schindler von der Landwirtschaftskammer Niedersachsen im folgenden Beitrag.

Die Idee erscheint logisch und gut:  

Jeder spart, was er kann oder will und das so gesammelte Geld wird der Reihe nach als Kredit an die Bauinteressierten vergeben. Damit arbeiten die Bausparkassen im Prinzip nach einem ähnlichen Prinzip wie die Nachbarschaftshilfe, die Solidargemeinschaftskassen der Renten-, Pflege-, Kranken- und Arbeitslosenkassen und sind - trotz anderer Rechtsformen  -nahe dran am genossenschaftlichen Gedanken. Deshalb reichen die Wurzeln dieser Finanzierungsmodelle genauso wie bei den Genossenschaften zurück bis ins vorletzte Jahrhundert. In dem Zusammenhang erscheint es logisch, dass immer wieder die Frage nach der heute noch bestehenden Relevanz dieses Ansatzes gefragt wird.
Einerseits gibt es eine Vielzahl von Anbietern (mehr als 20), was eine durchaus noch relevante Marktgröße vermuten lässt. Andererseits gibt es neben den klassischen Modell: „erst Anspar-, dann Kreditphase“ inzwischen sehr viele Varianten, insbesondere Modelle mit Bonuszahlungen bei Kreditverzicht oder Sofortauszahlung eine Kredites bei gleichzeitiger Ansparung im Bausparvertrag und späterer Ablösung des Sofortkredites durch den Kredit aus dem Bausparvertrag. Diese Angebotsvielfalt kann durchaus als Reaktion der Bausparkassen auf individuellere Kundenwünsche interpretiert werden.
Deshalb gibt es auch bei einer Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Bausparens und der Bausparfinanzierung – wie eigentlich inzwischen fast immer und überall – keine generellen Empfehlungen, sondern meist nur Aussagen, die mit „Das hängt davon ab, ob ….“ beginnen.

Nachfolgend werden deshalb auch hier jeweils bestimmte heute gängige Modelle der Bausparverträge unter die wirtschaftliche Lupe genommen, so dass auch hier nur nicht verallgemeinerbare Aussagen getroffen werden können.

Die Beispielsfälle

Nachfolgend sollen Beispielsberechnungen zu den gängigsten drei Varianten der Gestaltung von Bausparverträgen analysiert werden.

  1. Der Klassiker: Für einen Vertrag mit einer an einen Kauf einer preiswerten Immobilie angepassten Bausparsumme soll nach einer Ansparphase der Kredit abgerufen werden und mit den Regel-Tilgungsbeträgen bedient werden.
  2. In einem Options- bzw. Rendite-Bausparvertrag wird nur angespart und auf die Darlehenszuteilung verzichtet. Hier wird die Bausparsumme förderoptimiert festgelegt.
  3. Es wird ein Sofort-Kredit in Anspruch genommen, der nach etwa 7 bis 8 Jahren durch einen zwischenzeitlich parallel angesparten Bausparvertrag abgelöst wird.

In den Varianten wird zur besseren Veranschaulichung teilweise mit Beträgen gerechnet, die von den manchmal starren Vorgaben der Bausparkassen zu den Spar- und Kreditraten etwas abweichen. Die Ergebnisse können sich dadurch etwas verändern, an den Tendenz-Aussagen ändert sich dadurch aber nichts.

Der Klassiker ist kein Erfolgsmodell mehr

In dem Bausparvertrag mit der beispielhaften Abschlußsumme von 120.000 € werden zunächst erst einmal 1.200 € (1 %) Abschlußgebühr fällig. Diese fällt bei allen Anbietern an. Aber dann beginnt schon der Tarifdschungel: Früher wurde diese Gebühr bei Darlehensverzicht erstattet, heute meistens nicht mehr. Manchmal wird sie mit den ersten Einzahlungen verrechnet, manchmal zusammen mit der ersten Einzahlung zusätzlich vom Girokonto abgebucht. Teilweise reichen für die Beantragung der Kreditauszahlung 40 % Ansparung, manchmal müssen es 50 % sein.

Soll bei erforderlichen 50 % Ansparung eine Zuteilung nach 8 Jahren erfolgen, muß bei voller staatlicher Förderung (90,11 €/Jahr Wohnungsbauprämie und 2 x 43 €/Jahr Arbeitnehmer-Sparzulage [Ehepaar, beide Arbeitnehmer]) eine monatliche Sparleistung von etwa 602 € erbracht werden (vgl. Übersicht 1). Werden für den Vergleich im nach 96 Monaten zugeteilten Darlehen von 59.695 € bei 3,15 % Nominalzins (mit monatlicher Zins- und Tilgungsverrechnung) ebenfalls ca. 602 €/Monat an Kapitaldienst eingesetzt, ist das Darlehen nach weiteren 116 Monaten abbezahlt. Insgesamt sind dann Zahlungen von 127.606 € (+ 1.409 € staatliche Zuschüsse) geleistet worden. Es bleibt zunächst ein Trost: Die Abschlußgebühr von 1.200 € kommt bei voller Förderung nach 7 Jahren endlich wieder rein.

Fällt die komplette staatliche Förderung weg, müssen ca. 614 €/Monat eingezahlt werden, damit nach 96 Monaten ein Bausparkredit von 59.877 € zugeteilt werden kann. Dieser ist bei Beibehaltung der Zahlungshöhe nach insgesamt 210 Monaten abgelöst. Hier belaufen sich die Gesamtzahlungen auf 128.809 €. Das ist definitiv, weil der Zinssatz für die gesamte Laufzeit fest vereinbart ist und nicht angepasst werden kann.

Wer dem Bausparvertrag nicht traut und lieber selber zunächst einen Sparvertrag abschließt, hat dann bei gleicher Einzahlungshöhe (zunächst 602 €/Monat; linker Teil der Übersicht 2, Spalten 2 und 3) nach 96 Monaten je nach Zinssatz zwischen 62.643 € (bei 2 % Guthabenzins) und 67.564 € (bei 4 % Guthabenzins) auf dem Konto. Entsprechend fällt der Kreditbetrag aus und das Vergleichszinsniveau. (Spalte 3). Wer zunächst 2,6 % Habenzins bekommt, kann für den Kredit über 55.885 € (120.000-64.115 €) bei 602 € monatlichem Kapitaldienst 4,61 % Zinsen in Kauf nehmen. Sind seine Kreditzinsen im Durchschnitt niedriger, macht er gegenüber dem Bausparvertrag „Plus“, übersteigt der durchschnittliche Kreditzins diesen Grenzwert, erweist sich das Bausparen als günstiger. Wer zunächst 3,4 % Guthabenzins erzielt, hat es leichter und kann für seinen Kredit über  53.916 € (120.000 € - 66.084 €) bis zu 5,42 % Kreditzinsen tolerieren, bevor gegenüber der Bausparversion ein Nachteil entsteht. 

Während der erste Zinssatz derzeit an der Obergrenze der bei dann grundbuchlicher Besicherung möglichen Größenordnung liegt, erscheint der zweite aktuell leicht zu unterbieten. Da die Zinssätze ohne steuerliche Effekte gerechnet wurden, kann die Steuer da noch einen Strich durch die Rechnung machen. Eine grobe Schätzung für das Ergebnis nach pauschal 25 % Zinsabschlagbesteuerung, die auf das Ansparen ebenso wie auf den Bausparvertrag anzuwenden ist, ergibt sich, wenn statt bei 3,4 % Habenzins das Ergebnis von 2,8 % (3,4 % x 75 % + 1,0 % x 25 % = 2,8 %) Habenzins betrachtet wird. Für das ersten Beispiels-Habenzins von 2,6 % liegt der geschätzte Effekt unter Berücksichtigung von Steuern etwa bei dem Ergebnis, was die Zeile mit 2,2 % (2,6 x 75 % + 1 x 25 %) ausweist.

Werden ein Bausparvertrag ohne staatliche Förderung mit der Kombination aus Ansparen und Kredit verglichen, so ergeben sich leicht höhere Ansparleistung und deshalb deutlich höhere tolerierbare Kreditzinssätze. (Übersicht 2, Spalten 4 und 5). Bei 2,6 % Sparzinsen ergeben sich 65.422 € Guthaben am Ende der Sparphase und 5,25 % Kreditzins sind tolerierbar. Bei 3,4 % Sparzins steigt die angesparte Summe sogar auf 67.431 € und der Grenzwert für den Kreditzins beträgt 6,12 %, ein derzeit um ca. 50 % über dem Marktzins liegendes Niveau.

Der klassische Bausparvertrag bietet so allenfalls in extremen Einzelfall-Situationen vielleicht einen kleinen Vorteil gegenüber der Orientierung auf dem Kapitalmarkt. Er leidet einfach darunter, daß der Kapitalmarkt derzeit Kreditzinsen aufweist, die fast das Niveau der Bausparfinanzierungen erreichen, während am Markt immer noch deutlich bessere Habenzinsen als im Bausparbereich erreichbar sind. Und dann war da ja auch noch die Abschlußgebühr, die im Beispiel die staatliche Förderung von 7 Jahren fast komplett „auffrisst“.

Renditeorientiert zum Erfolg?

Eine andere Möglichkeit des Bausparens sucht ganz gezielt den Weg der Zuschuss-Optimierung. Seit 1.1.2009 reicht es nicht mehr aus, lediglich 7 Jahre ab Vertragsbeginn zu warten, um die Voraussetzungen für die Wohnungsbauprämie zu erfüllen. Jetzt muss das angesparte Geld zwingend verbaut werden, aber für „kleinere“ Beträge findet sich eigentlich immer eine bauliche Verwendung, sei es als Wintergarten, Carport, Garage oder ähnlich.

In diesem Beispiel wird, weil sich aus den staatlichen Förderprogrammen ein Mindesteinzahlungsbetrag von ca. 147 €/Monat ([1.024 € + 2 x 470 €]/12) ergibt, mit einer Bausparsumme von 16.000 € gerechnet (vgl. Übersicht 3). Bei Darlehensverzicht werden neben den 1,5 % Basiszins auch noch 2 % Zinsbonus gewährt, so dass nach 88 Monaten inklusive aller Zulagen 15.725 €  zur Auszahlung anstehen. Würden die gleichen Raten in einen Sparvertrag eingezahlt, müsste dort eine Verzinsung von 5,47 % gezahlt werden, um das gleiche Guthaben zu erreichen.

Da die Arbeitnehmer-Sparzulage zunehmend unrealistisch ist (wer so wenig versteuern muss, hat entweder einen extrem cleveren Steuerberater oder kaum Geld zum Sparen übrig), wird der gleiche Vertrag auch in der Variante „mit Wohnungsbau-Prämie, ohne Arbeitnehmer-Sparzulage“ gerechnet. Hier geht der Auszahlungsbetrag auf 15.094 € zurück und die Rendite sackt auf 4,25% ab. Die Ursache ist darin zu finden, dass der Beitrag nun nicht mehr voll renditeorientiert berechnet wird (1.024 €/Jahr würden für die WoBau-Prämie eigentlich reichen). Wenn auch die Wohnungsbau-Prämie wegfällt, liegt die Rendite wegen der Abschlussgebühr mit 2,95 % deutlich unter dem gezahlten Gesamtzins. Dann gibt es auch nur noch 14.433 € aufs Konto.

Wird der Vertrag auf die Wohnungsbau-Prämie zugeschnitten, reicht eigentlich eine Bausparsumme von 9.000 € und ein monatlicher Beitrag von 94,93 €. Nach 88 Monaten kommen dann knapp 9.000 € zur Auszahlung, die erzielte Rendite liegt bei etwa 5,19 %.

Da auch die Basis-Zinsen des laufenden Jahres als prämienberechtigte Zahlungen anerkannt werden, könnte man die eigenen Einzahlungen noch um diesen Betrag jeweils reduzieren und so die prämienoptimale Gestaltung auf die Spitze treiben. An der Höhe der Bausparsummen ändert sich dann zwar nichts, da immer volle Tausender abzuschließen sind, die Rendite wird steigen, allerdings nur im Nachkomma-Bereich.

Sofort-Darlehen

Diese Finanzierungsvariante wird angeboten, wenn ein sofortiger Kapitalbedarf besteht und dieser bis zur Zuteilung eines Bausparvertrages, der ebenfalls erst aktuell abgeschlossen wird, überbrückt werden soll. Hier scheint besondere Vorsicht geboten, das das gleichzeitige Bestehen eines Kredites, für den Zinsen zu zahlen sind, und einer Geldanlage, für die man einen niedrigeren Zinssatz erhält, auf den ersten Blick unsinnig erscheint.

Es gibt zwei Gestaltungen für den im Beispiel bestehenden Kapitalbedarf von 120.000 €:

  1. Es wird ein tilgungsfreier Kredit über 120.000 € aufgenommen und die gesparte Tilgung in einem Bausparvertrag angespart, der dann nach etwa 8 Jahren zuteilungsreif ist und zur Ablösung des Kredites genutzt wird. Durch die Ablösung reduziert sich die Restschuld schlagartig auf etwa 50 % des Ausgangsbetrages.
  2. Es wird ein Kredit über 240.000 € aufgenommen, von denen 120.000 € für das eigentlich Projekt genutzt und die anderen 120.000 € als Einmalzahlung in einen Bausparvertrag eingezahlt werden. Dadurch steigt die sogenannte Bewertungszahl schneller an und der Vertrag ist voraussichtlich schon nach etwas mehr als 3 Jahren zuteilungsfähig.

In der Übersicht 4 ist dargestellt, welche Effekte sich ergeben, wenn ein sofortiger Finanzierungsbedarf von 120.000 € zunächst durch Zwischenfinanzierungen gedeckt wird, die später durch ein Bauspardarlehen abgelöst werden sollen. Im linken Bereich geht es gleich in die Vollen; es werden 240.000 € aufgenommen, damit durch eine Einmaleinzahlung des gesamten Ansparanteils in den Bausparvertrag dessen Zuteilung stark beschleunigt wird. In den etwa 39 Monaten bis zur Zuteilung werden hier die Zinsen des Kredites mit 550 €/Monat bedient und eine weitere Einzahlung von 312 €/Monat vorgenommen. Durch diese und die Habenzinsen entsteht ein Gesamtguthaben von 131.745 €, so dass dann ein Kredit von 108.254 € zur Auszahlung kommt. Bei 3,6 % Nominalzins und 862 € an monatlicher Rate dauert die Rückzahlung 184 Monate (223 Monate Gesamtlaufzeit – 39 Anspar-/Wartemonate). Insgesamt sind Zahlungen von 192.226 € zu leisten. Mit den 223 Zahlungen á 862 €/Monat hätte alternativ auch ein gleich aufgenommener Annuitätenkredit über 120.000 € mit einem durchschnittlichen Zinsniveau von 4,76 % bedient werden können. Dies dient als Vergleichsmaßstab: Könnte der Annuitätenkredit mit einem Durchschnittszins unter 4,76 % abgeschlossen werden, ist er günstiger, liegt sein Durchschnittszins höher, wird die Bausparvariante finanziell attraktiver.

Im rechten Bereich der Übersicht 4 werden die Ergebnisse für die klassische Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrages dargestellt. Zunächst laufen für 96 Monate eine Zwischenfinanzierung und ein Annuitätenkredit über jeweils 120.000 € parallel. Für erstere werden 355 €/Monat an Zinsen gezahlt, im Bausparvertrag werden 630 €/Monat als Sparrate eingezahlt. Bei mageren 0,49 % Habenzins sind nach 96 Monaten 60.453 € im Topf und mit der Auszahlung wird die Zwischenfinanzierung endlich abgelöst und die Rückzahlungsphase des Bauspardarlehens über 59.547 € zu 3,60 % beginnt. Nach weiteren 96 monatlichen Raten á 734 € sind insgesamt 165.067 € gezahlt und das Darlehen vollständig getilgt. Dank der höheren Anfangsbelastung wurde anfänglich schneller angespart (getilgt), deshalb ist die Gesamtlaufzeit hier kürzer und die Höhe der Gesamtzahlungen geringer. Wären die 96 Raten á 985 € (355 € + 630 €) und anschließend die 96 Raten á 734 € zur Rückzahlung eines Annuitätendarlehens genutzt worden, so hätten dort die Zinsen bis zu 4,53 % betragen dürfen, damit es lukrativer bleibt. Erst oberhalb von 4,53 % Zinsen wird der Bausparvertrag finanziell attraktiver.

Fazit

Der klassische Bausparvertrag hat durch das aktuell sehr niedrige Zinsniveau stark an Attraktivität verloren. Wer sich auf dem Kapitalmarkt etwas flexibel zeigt, dürfte fast immer Kombinationen aus Sparverträgen und anschließenden Krediten finden, die konditionell mit dem Bausparen mithalten können bzw. sogar überlegen sind.Nie alles auf eine Karte setzen.

Die magere staatliche Förderung des Bausparvertrages über die Wohnungsbauprämie für eine durchaus breite Bevölkerungsgruppe und über die Arbeitnehmer-Sparzulage für Bevölkerungskreise mit vergleichsweise geringen Einkünften bleibt eine unbedeutende Förderung, wenn man ihre Höhe mit den realen Kosten von Immobilien vergleicht. Der maximale staatliche Zuschuss von maximal 176 €/Jahr ist eben kein stattlicher.

Mini-Bausparverträge haben als reine prämienoptimierte Anlagen durchaus ihre Berechtigung und versprechen bei optimaler Ausgestaltung mit 10.000 bzw. 16.000 € Bausparsumme und Darlehensverzicht derzeit durchaus attraktive Renditen von teilweise über 5 % in hoffentlich sicheren Anlagen.

Auch die Vertragsmodelle, in denen der Bausparvertrag nach seiner Zuteilung eine Zwischenfinanzierung ablöst, können beim Zinsniveau z. B. dann gut mithalten, wenn wenig Eigenkapital vorhanden und die Konditionen von Hypothekendarlehen deshalb etwas ungünstiger gestaltet werden. Hier sind Modelle am Markt erhältlich, die mit Vergleichszinsen von ca. 4,5 bis 4,8 % über Zeiträume von teilweise mehr als 18 Jahren die Zinsangst nehmen können. Wer mit eurokrisenbedingt steigendem Kreditzinsniveau rechnet, der wird hier die für ihn passenden Angebote finden.


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Dr. Mathias Schindler
Unternehmensberatung, Betriebswirtschaft
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Stand: 04.01.2013