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Maschinenhallen zur Werterhaltung nutzen

Unterstell- und Lagermöglichkeiten kann man eigentlich nie genug haben. Dies gilt nicht nur für „Holzbalken- und Schrottmessies“, die alles aufheben müssen, weil man es bestimmt noch einmal gebrauchen kann; auch der Bedarf zum Unterstellen von Maschinen und Geräten ist beträchtlich und nimmt bei steigender Betriebsgröße auch beständig weiter zu. Da die meist zusammen mit einer Zupacht angebotenen Gebäude oft nicht mehr den Anforderungen an den Größenbedarf entsprechen, wird nachfolgend von Dr. Mathias Schindler von der LWK Niedersachsen für den Neubau einer Maschinenhalle kalkuliert, welche Kosten daraus entstehen.

Platzbedarf ermitteln und bereitstellen

Den Platzbedarf an Unterstellmöglichkeiten zu ermitteln und diese mit sinnvollen Baulösungen bereit zu stellen, erfordert schon einen erheblichen planerischen Aufwand. Neben der eigentlichen Größe der Maschinen ist dabei vor allem zu berücksichtigen, ob hin und wieder mal kurzfristig in der Halle auch Futtermittel und/oder Dünger eingelagert werden müssen. Darüber hinaus ist neben der erforderlichen Gesamtgröße auch die Zugängigkeit der einzelnen Hallenbereiche festzulegen, damit das Naturgesetz, dass das als nächstes gebrauchte Gerät grundsätzlich ganz hinten steht und erst einmal eine halbe Stunde umgeräumt werden muss, um es frei zu schaufeln, seine Bedeutung verliert. Zudem steht die gute Erreichbarkeit aufgrund vieler Tore oft auch im Widerspruch zu statischen Anforderungen bzw. der Möglichkeit, Schüttgüter möglichst hoch gegen entsprechend stabile Seitenwände kippen zu können.
Die Art der Bauausführung und die verwendeten Materialien werden dabei sowohl von den statischen Anforderungen und den verfügbaren Materialien (z. B. eigenes Holz) als auch vom Geldbeutel und den optischen Anforderungen der eigenen Familie, der Nachbarn und eventuell sogar auch noch der Denkmalschutzbehörde mitbestimmt. Hier ist bei zunehmender Individualität den Baukosten nach oben quasi keine Grenze gesetzt.

In der Übersicht 1 sind für verschiedene Bauausführungen, Materialien und Größenverhältnisse sowohl die möglichen Grundflächen als auch die umbauten Volumina und die damit verbundenen absoluten und spezifischen Investitionskosten dargestellt. Eine kleinere Baulösung stellt eine Stahlhalle mit den Maßen 18,4 m x 6,15 m x 3,92 m dar, deren Errichtung in Eigenleistung aufgrund der Unterstützung durch ein „Aufbauvideo“ vielleicht etwas leichtfertig als völlig unproblematisch beworben wird („1 Radlader und 4 Mann á 2 Tage“). Mit einer Investitionssumme insgesamt 28.800 €, die dann neben dem eigentlichen Kaufpreis der Halle, der „nur ca. 15.000 €“ beträgt, auch schon die erwartbaren Maschinenkosten, einen Lohnansatz, die Gebühren sowie die Kosten einer entsprechenden Betonplatte enthält. Auf den ersten Blick erscheint dieses Angebot günstig, umgerechnet auf spezifische Investitionskosten pro Einheit, sei es nun pro Quadratmeter Grundfläche oder pro Kubikmeter umbauten Raumes ergeben sich mit über 254 €/m2 bzw. 72,61 €/m3 doch schon deutlich über dem Durchschnitt liegende Werte.

Andere Baulösungen erscheinen bei Aufsummierung der Baukosten zunächst deutlich teurer, aufgrund der Größe liegen die spezifischen Investitionskosten aber trotz der eindrucksvolle­ren Gesamtkosten leicht bis deutlich unter den Beträgen der kleinsten Baulösung. So summieren sich die Investitionskosten bei einem Aufmaß von 25 x 10 m, das eher die sinnvolle untere Größe für landwirtschaftliche Lagerhallen darstellt (Nr. 2 in Übersicht 1), auf insgesamt 57.300 €, also mehr als das Doppelte, was aber bei entsprechender Verteilung auf die Hallengröße mit 229,30 €/m2 bzw. 57,33 €/m3 eine Senkung von ca. 10% bei den spezifischen Investitionskosten ergibt.

Bis zu einem Hallenaufmaß von 42 m Länge und 22,5 m Breite ist bei den KTBL-Werten, die sich nach Aufschlag der 19% Umsatzsteuer und anschließendem Abzug von (marktüblichen) 8% Rabatt (auf Listenpreise) ziemlich gut in das feststellbare Preisgefüge einpassen, eine sinkende Tendenz beim spezifischen Investitionsbedarf feststellbar. So verursacht diese Hallengröße eine Gesamtinvestitionssumme von ca. 205.400 € bzw. spezifische Investitionskosten von 217,35 €/m2 Grundfläche oder 42,41 €/m3 umbauten Raumes. Gegenüber der kleinsten Baulösung ergibt sich somit eine Kostensenkung um ca. 15% bezogen auf die Grundfläche und fast 42% bei Bezugnahme auf den umbauten Raum. Ausschlaggebend dafür sind mehrere zum Teil gegenläufige Effekte. Außer den absoluten Kosten steigen auch die spezifischen Kosten pro Flächeneinheit an, wenn die Halle breiter gebaut wird. Da durch Bauen in die Breite aber auch der umbaute Raum überproportional zur Flächenveränderung zunimmt, gehen die spezifischen Kosten pro Kubikmeter umbauten Raumes zurück. Diesen Effekt kann der nutzen, der auf möglichst viel Volumen angewiesen ist. Wer eher an möglichst viel Grundfläche interessiert ist, erscheint besser beraten, die Gebäudebreite auf ca. 15 bis 20 m zu begrenzen und eher in die Länge zu gehen. Die Ursache dafür wird vermutlich in der Statik zu suchen sein, weil freitragende Dachkonstruktionen bei zunehmender Breite überproportional aufwändig werden.
Wie das Beispiel der größten Halle zeigt, wird ab einer bestimmten Breite dieser  überproportionale Aufwand so hoch, dass dann auch die spezifischen Kosten pro Volumeneinheit wieder ansteigen. Wer nicht zwingend aus Hallenbreiten von 25 m und mehr angewiesen ist, sollte aus Kostengründen das Maß von 20 m möglichst nicht überschreiten.

Deutlich teuerer wird die Halle dann, wenn wie in den Beispielen der Nummern 7 und 8 auch noch statisch belastbare Wandkonstruktionen sinnvoll sind, weil Schüttgüter (z. B. Dünger oder Futtermittel in größeren Lagerungshöhen gelagert werden sollen. Dann sind aufgrund der umfangreicheren Bauausführung (stabilere Ausgestaltung und zusätzliche (mobile) Zwischenwände) Kostensteigerungen um 30 bis über 70% zu erwarten. Eine Halle mit den Maßen 42 m x 22,5 m kostet statt 205.400 € dann 357.000 € (+74%), eine Halle der Größe 60 m x 25 m wäre dann mit 503.200 € ca. 41% teurer; Vielseitigkeit hat leider Ihren Preis.

Die jährlichen Kosten geben den Ausschlag

Neben der technischen Notwendigkeit (= erforderliche bzw. gewünschte Größe) und dem zu stemmenden Investitionsbedarf (Liquiditätsbedarf) bestimmen natürlich auch die Rentabilitätsüberlegungen das tatsächliche Entscheidungsverhalten mit. Dazu ist zunächst die Bestimmung der jährlichen Kosten erforderlich, die ebenfalls sowohl als Gesamtbetrag als auch als spezifische Kostenbelastung pro Einheit zu ermitteln sind. Bei Annahme einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren und einer Annuitätenfinanzierung zu 4,25% für das durchschnittlich gebundene Kapital ergeben sich 4% Abschreibung und 2,57% durchschnittliche Zinsbelastung (für 60,5% durchschnittlich gebundenes Kapital). Darüber hinaus werden noch 0,8% der Investitionssumme an Unterhaltungs- und Versicherungsaufwand berücksichtigt. Daraus ergibt sich eine jährliche Gesamtbelastung von 7,62% der Investitionssumme, so dass die zu erwartenden jährlichen Kosten zwischen 2.123 €/Jahr für die kleinste Halle (Nr.1; 18,4 x 6,15 m) und 26.316 €/Jahr für den größten betrachteten Hallentyp (Nr. 6; 60 x 25 m) betragen.

Aufgrund des höheren Investitionsbedarfs verursachen die Hallen mit der höheren statischen Auslegung für Schüttgutlagerung auch höhere jährliche Kosten die sich auf bis zu 37.093 €/Jahr (Nr. 8; 60 x 25 m) belaufen. Entscheidender für die Wirtschaftlichkeit ist aber, mit welchen Kosten der durchschnittliche Quadratmeter Nutzfläche bzw. Kubikmeter Nutzvolumen belastet wird. Dabei zeigt sich, dass die scheinbar geringen jährlichen Kosten bei Umrechnung in spezifische jährliche Kosten für die kleinste Halle zu Kosten von 18,76 €/m2 und Jahr führen. Bei zunehmender Größe der Halle ist zunächst eine Kostensenkung um bis zu 15% erkennbar, die bei Halle Nr.5 mit 16,02 €/m2 und Jahr das Minimum erreicht und bei weiter zunehmender Größe vermutlich aufgrund der dabei ebenfalls zunehmenden Hallenbreite dann wieder auf 17,54 €/m2/Jahr ansteigt.

Die statisch aufwändigeren Hallentypen (Nr. 7 und 8) verursachen mit 25,71 bzw. 24,73 €/m2/Jahr ca. 33% höhere Kosten als die kleinste Halle (Nr. 1) und 60% höhere Kosten als die günstigste Halle (Nr. 5). Hier zeigt allerdings, dass die größere Hallenbreite nicht zwangläufig überproportional steigende Kosten verursacht.

Ist nicht die Grundfläche (z. B. zum Abstellen von Maschinen) entscheidend für die Hallengröße sondern besteht ein bestimmter Bedarf an Lagervolumen, so erweist sich das Kostensenkungspotenzial der größeren Hallen als erheblich. Verursachen sowohl die kleinste Halle (Nr. 1) als auch die statisch belastbareren Typen (Nr. 7 und 8) jährliche Kosten zwischen 6,69 und 6,92 €/m3/Jahr, so kann bei größerer bzw. einfacherer Auslegung der Halle bis zu 36% an Kostensenkung erreicht werden. Im günstigsten Fall ist der Kubikmeter nutzbaren Lagervolumens mit 4,31 €/Jahr belastet.

Kostendeckende Mindestmiete: 1,50 €/m2/Monat

Für eventuelle anteilige Vermietungen bzw. eine gemeinsame Errichtung der Halle kann aus diesen Berechnungen abgeleitet werden, dass eine monatliche Kaltmiete von etwa 1,50 €/m2/Monat als in etwa kostendeckend angesehen werden kann. Diese Erkenntnis ist auch für die von praktischer Relevanz, die ältere Gebäude aufgrund fehlenden eigenen Bedarfs zur Kostendeckung vermieten wollen. Sie zeigt, mit welchen jährlichen Kosten ein Mietinteressent rechnen muss, wenn er selbst etwas Neues bauen würde. Eine Kaltmiete ab etwa 50% dieses Satzes bringt dem Nutzer einen finanziellen Vorteil, den er gegen die Nachteile der gebrauchten Immobilie, meist weitere Anfahrt und suboptimaler Zuschnitt gegen rechnen kann. Dem Eigentümer eines abgeschriebenen Gebäudes sichert diese Miete eine Deckung der weiter anfallenden (und bei älteren Gebäuden dann oft deutlich höheren) Unterhaltungs- und Versicherungskosten sowie einen geringen Gewinnbeitrag.

So rechnet sich eine Maschinenhalle

Für die Wirtschaftlichkeitsüberlegungen für reine Lagerhallen gibt es zwei Ansätze:
Der Erste geht davon aus, dass die Halle zwingend erforderlich ist, um das Produktionsverfahren überhaupt betreiben zu können. Diese Begründung erscheint plausibel, wenn z. B. die Ernte aufgrund der anfallenden Mengen bzw. der notwendigen sensiblen Produktbehandlung sehr hohe logistische Anforderungen stellt. Manchmal ist die direkte Anlieferung an den Handel (egal ob als Verkauf aus der Ernte oder zur Lagerung im Lohn bei Verkauf auf Termin) wegen der größeren Entfernungen und der zu erwartenden längeren Wartezeiten bei der Annahme nicht leistbar. In diesem Fall wird die Lagerung zwingender Bestandteil des gesamten Produktionsverfahrens und es ist zu prüfen, ob sich bei der Betriebszweigabrechnung für dieses Produktionsverfahren in der Vollkostenrechnung ein positives Resultat ergibt.

Der andere Ansatz unterstellt, dass zur Ernte eine Entscheidung darüber möglich ist, ob das Erzeugnis direkt verkauft werden kann oder gelagert werden soll. Hier sind zunächst die Vollkosten der Lagerung zu ermitteln, die die Festkosten und die variablen Kosten des Lagers, aber auch den Zinsanspruch für das länger durch das gelagerte Produkt gebundene Kapital und einen Ansatz für den höheren Schwundanteil bei der gelagerten Ware beinhalten. Diese sind dann mit den Erlössteigerungen gegenüber einem hypothetischen Verkauf aus der Ernte heraus zu vergleichen.

Bei Maschinenhallen stellt sich die Lage anders dar. Hier ist eigentlich weder die räumliche Unterbringung zwingend, noch ergibt sich aus der Unterbringung in einer Maschinenhalle eine Möglichkeit, einen höheren Einsatzpreis z. B. beim Maschinenring durchzusetzen. Außer der eventuellen Verringerung von Diebstahls- und Beschädigungsrisiken ist der mögliche höhere Restwert von Maschinen oder Geräten, die nicht ganzjährig dem Wetter ungeschützt ausgesetzt sind, ein weiterer, leider oft nur schwer kalkulierbarer Vorteil. Daraus ergibt sich die Frage, wie hoch der Restwertgewinn sein muss, damit sich die Unterbringung von z. B. einem Mähdrescher, einem Traktor oder einem Pflug in einer Halle rechnet. Im Folgenden soll der dafür erforderliche Rechengang einmal beispielhaft dargestellt werden, damit dieser dann ggf. mit individuellen Daten angewendet werden kann.

Da schwer vorhersehbar ist, welche Restwertsteigerung aus der Unterbringung in einer Maschinenhalle statt des Abstellens im Freien am Ende der Nutzungsdauer eintreten wird, wird hilfsweise ermittelt, wie hoch die Gesamtkosten der Unterbringung bis zu diesen Zeitpunkt sein werden und danach überlegt, ob dieser Wert als Restwertsteigerung realistisch ist. Dazu sind die entstehenden jährlichen Kosten der Unterbringung auf den späteren hypothetischen Verkaufstermin hin aufzuzinsen und anschließend zu summieren. Weil dabei Zinseszinseffekte auftreten, geht die langfristige Unterbringung am Schluss ganz schön ins Geld.

Wird beispielsweise die „Norm“-Fläche von 1 m2 für 5 Jahre beansprucht, so entstehen daraus bis zum Kapitalrückfluss Kosten von insgesamt 91,97 €. Dieser Betrag müsste dann bei einem Verkauf an Restwertsteigerung eintreten, damit sich die Unterbringung in der Halle lohnt. Am Beispiel eines eher kleineren Schleppers, der einen Stellplatzbedarf von ca. 13,5 m2 (3,0 m x 4,5 m) besitzt, ergeben sich nach 15 Jahren aufsummierte und verzinste Gesamtkosten von 4.653 €. Bis dahin mag die Kalkulation noch aufgehen, weil er bei völlig ungeschütztem Abstellen vermutlich schon weggerostet wäre. Das nächste weitere Jahr allerdings verursacht allerdings schon zusätzliche Kosten von 426 € für die weitere Unterbringung; vermutlich rechnet sich dies auch noch, wenn der Zeitwert noch über 5.000 €. Bei engen Platzverhältnissen ist dann irgendwann aber doch Schluss, weil der Restwert immer geringer wird und schließlich kein nennenswerter zusätzlicher Wertverlust mehr auftreten wird, wenn der Traktor zukünftig draußen übernachtet.

Im Klartext: Je älter eine Maschine (genauer: je geringer ihr verbliebener Restwert und der zukünftig noch zu erwartende Wertverlust), desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass dafür in der Maschinenhalle kein Platz mehr ist. Je höherwertig die Maschine allerdings ist, desto länger wird sie in der Maschinenhalle bleiben dürfen. So steht außer Frage, dass selbst vergleichsweise ältere Mähdrescher und große Schlepper, die ja auch mit 15 Jahren durchaus noch Restwerte von weit mehr als 20.000 € besitzen können, auch weiter in der Halle abgestellt werden, während für das Mähwerk, den Wender und den Schwader vermutlich schon mit 10 Jahren in der Halle kein Platz mehr frei ist.

Fazit

Bei Maschinen- und Lagerhallen zeigen einfache Recherchen, dass einfache Ausführungen einen spezifischen Investitionsbedarf von ca. 220 bis 250 €/m2 Grundfläche bzw. 45 bis 70 €/m3 nutzbaren umbauten Raumes aufweisen. Die jährlichen Kosten sind im Mittel mit 16 bis 19 €/m2 und Jahr bzw. 4,50 bis 7 €/m2 und Jahr zu veranschlagen. Für eine Vollkosten deckende Miete sind also ca. 1,50 €/m2/Monat an Kaltmiete erforderlich.

Mit zunehmender Größe sinken die spezifischen Investitionskosten deutlich, mit zunehmender Breite steigen sie bei Bezug auf die Grundfläche immer an, bei Bezug auf das Volumen nehmen sie zunächst auch noch ab, steigen oberhalb von ca. 20 m Breite aber dann doch deutlich an. Gleiches gilt für die statisch anspruchsvolleren Hallentypen, in denen eine Wandbelastung durch Schüttgüter erforderlich ist.
Auch für Maschinenhallen gibt es Möglichkeiten, den wirtschaftlichen Vorteil zu berechnen. Neben sicherheitstechnischen Vorteilen kann die Unterbringung in geschlossenen Hallen auch den Restwert von Maschinen und Geräten erhöhen. Faustzahlen für die Kosten der mehrjährigen Unterbringung sind ca. 90 €/m2 für 5 Jahre, 205 € für 10 Jahre und 345 € für 15 Jahre. Der deutliche Anstieg resultiert aus der Berücksichtigung von Zins und Zinseszins.


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Dr. Mathias Schindler
Unternehmensberatung, Betriebswirtschaft
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Stand: 04.01.2013