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Finanzierung von Bodenkäufen - ein Selbstläufer bei niedrigen Zinsen?

Boden stellt die wesentliche Produktionsgrundlage für landwirtschaftliche Unternehmen dar, daher ist der Erwerb landwirtschaftlicher Nutzflächen für viele Landwirte ein zentrales Thema.  In Anbetracht entsprechender Investitionsvolumina stellt sich für Betriebsleiter die Frage, inwieweit ein Flächenerwerb sinnvoll ist und wo mögliche Risiken liegen.

In den letzten Jahren konnten vielerorts stark steigende Bodenpreise beobachtet werden. Eine positive Stimmung innerhalb der Landwirtschaft, niedrigere Zinsen, ein anhaltend hoher Flächenverzehr und eine große Nachfrage nach Sachwerten, auch von außerlandwirtschaftlichen Anlegern, waren die zentralen Gründe. 

Die Motivation für den Kauf landwirtschaftlicher Nutzfläche ist in der Praxis bei den Beteiligten sehr unterschiedlich. Ein wesentlicher Grund liegt dabei in der Reinvestition von finanziellen Mitteln, die durch die Veräußerung von Siedlungs- oder Abbauflächen freigesetzt wurden. Neben der Wiederherstellung bzw. Verbreiterung der Flächengrundlage des Betriebes sind hier steuerliche Beweggründe mit der Möglichkeit zur Übertragung stiller Reserven im Rahmen des § 6b EStG oft ausschlaggebend. Die Finanzierung dabei wird in der Regel durch Verkaufserlöse geschaffenes Eigenkapital dargestellt, so dass die finanzielle Tragfähigkeit hierbei nicht näher betrachtet werden muss. Gleiches gilt für den Erwerb von Klein- und Kleinstflächen (<1ha), die in der Regel mit eigenen Flächen oder bewirtschafteten Pachtflächen verbunden sind. Hier liegt ein Kauf zum Erhalt oder zur Verbesserung der Flächenstruktur nahe und sollte in Anbetracht einer überschaubaren finanziellen Größenordnung von gesunden Betrieben dargestellt werden können. 

Daneben sind in der Praxis strategische Flächensicherungs- und Wachstumsabsichten, häufig auf Basis von Fremdkapital, bedeutend. Flächensicherung findet durch den Erwerb bisheriger Pachtflächen statt. Auslöser hierbei ist meist die Verkaufsabsicht des Verpächters. Für Betriebe beinhaltet ein solcher Vorgang im Wesentlichen zwei Aspekte. Zum einen wird ein Flächenabgang durch einen Verkauf in andere Hände vermieden, zum anderen präsentiert sich der kaufende Betrieb nach Außen als potenter Akteur auf dem Flächenmarkt. Beim Flächenwachstum geht es darum, die bewirtschaftete Fläche durch Zukauf auszubauen. Da Investitionen in Boden über geringe Rendite verfügen sind hierbei meist strategische Gründe ausschlaggebend. Eigentumsfläche stellt eine sichere Planungsgrundlage dar, gerade im Zusammenhang mit flächenabhängiger Veredlung ist dieses von Bedeutung. So ist in Verbindung mit Biogas oder Tierhaltung teilweise auch eine Querfinanzierung von Flächenkäufen zu beobachten. Daneben ist mit einem Flächenkauf meist die Erwartung steigender Bodenpreise durch das begrenzte Angebot verbunden. Perspektivisch bietet ein Flächenerwerb auch die Chance an einem weiteren Standort fußzufassen. 

Die Preise für Ackerland variieren innerhalb der Bundesrepublik sehr stark. Dabei sind drei Einflussfaktoren zentral: Bodengüte, Lage im Zusammenhang mit dem örtlichen Flächenverbrauch  und die Veredelungsintensität am Standort. So existieren Standorte mit Landpreisen von unter 10.000 €/ha, aber auch Hochpreisstandorte mit Preisen von 40.000 €/ha und mehr. Das Verhältnis von Kauf und Pacht ist allerdings über die verschiedenen Standorte ähnlich und liegt oft bei 1,5 – 2,5 %. Das noch bestehende West-Ost-Gefälle bei den Bodenpreisen reduziert sich tendenziell durch einen stärkeren Preisauftrieb in den Neuen Bundesländern, wie die Ergebnisse neuerer BVVG Veröffentlichungen zeigen. Neben dem Kaufpreis entstehen für den Erwerber eine Reihe weiterer Kosten. Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % bis 5 % des Kaufpreises und Kosten für die rechtliche Abwicklung des Kaufes fallen in jedem Fall an. Bei Vermittlung über einen Makler ist noch eine Courtage zu zahlen, die in der Regel bei 3 bis 5 % der Kaufsumme liegt. So können in der Spitze Nebenkosten von über 10 % des Kaufpreises entstehen. 

Ohne Reinvestitionsanlass werden Flächenkäufe häufig unter Einbeziehung unterschiedlich großer Fremdkapitalanteile getätigt. Das aktuelle Zinsniveau ist trotz jüngster Zinsanstiege weiterhin sehr attraktiv. Bei einer entsprechenden Bonität sind Finanzierungskonditionen bei langfristigen Laufzeiten von unter 3,00 % möglich. Die Bereitschaft landwirtschaftsaffiner Kreditinstitute derartige Vorhaben zu begleiten, ist in der Regel groß, da die Besicherung über das Zukaufsobjekt möglich ist und dessen Werthaltigkeit gegeben ist. 

Beispiel: Kaufpreis (inklusive Nebenkosten) 25.000 €/ha
Zinssatz bei 10 Jahren Kreditlaufzeit 2,50%, bei 20 und 30 Jahren Laufzeit 3,00%
Annuitätendarlehn (konstanter Kapitaldienst), kein tilgungsfreies Jahr
Zinsbindung 10 Jahre, danach weiterhin konstanten Zinssatz unterstellt
Keine Berücksichtigung steuerlicher Effekte

Kapitaldienst pro Jahr in Abhängigkeit des Eigenkapitalanteils und der Finanzierungslaufzeit

       

 

10 Jahre

20 Jahre

30 Jahre

0%

2.856 €

1.680 €

1.275 €

25%

2.142 €

1.260 €

957 €

50%

1.428 €

840 €

638 €

75%

714 €

420 €

319 €

Für den aus Zins- und Tilgungsleistungen bestehenden Kapitaldienst entsteht ein jährlicher Kapitalbedarf, der mit steigenden Eigenkapitalanteilen und längeren Laufzeiten abnimmt. Die Wirkmechanismen sind bekannt, Eigenkapitalanteile reduzieren über einen verminderten Fremdkapitalbedarf den Kapitaldienst proportional. Bei längeren Laufzeiten reduzieren sich die Tilgungsleistungen, so dass der Kapitaldienst geringer wird. Hierbei ist allerdings zu beobachten, dass der Effekt weniger stark wirkt. Eine Verdopplung der Darlehnslaufzeit bewirkt keine Halbierung des Kapitaldienstes, bedingt ist dieses durch einen höheren Zinsaufwand. 

Gesamtzinsbelastung in Abhängigkeit des Eigenkapitalanteils und der Finanzierungslaufzeit (bei Beibehaltung des unterstellten Zinssatzes über die Gesamtlaufzeit)

 

 

 

 

 

10 Jahre

20 Jahre

30 Jahre

0%

3.565 €

8.608 €

13.264 €

25%

2.674 €

6.456 €

9.948 €

50%

1.782 €

4.304 €

6.632 €

75%

891 €

2.152 €

3.316 €

 Insgesamt lässt sich feststellen, dass sich geringe Kapitaldienste bei konstanten Eigenkapitalquoten nur mit einer deutlich höheren Gesamtzinsbelastung realisieren lassen. Bei höheren Zinssätzen als dem unterstellten verstärkt sich die Wirkung. Daraus ergibt sich die Problematik, dass Landkäufe von dem Liquiditätsbedarf her oft in Anbetracht geringer Eigenkapitalanteile über lange Laufzeiten finanziert werden müssen. Die daraus resultierende Zinsbelastung erschwert den zukünftigen Eigenkapitalaufbau aber erheblich. Die zentrale Frage vor einem Flächenkauf auf Fremdkapitalbasis ist, inwieweit die Vorteile des Kaufes stärker zu gewichten sind als mögliche negative Konsequenzen des Kapitalabflusses. Dabei ist es bei einer 100 % Fremdfinanzierung selber bei einer Laufzeit von 30 Jahren nicht möglich, die Belastung über die Zukaufsfläche zu tragen. Im Beispiel wären 1.275 € je Hektar und Jahr zu erwirtschaften. Selbst bei Annahme konstanter Fixkosten im Betrieb und einer Reduzierung der Betrachtung auf die Direktkosten ist dieses im Schnitt der Jahre sehr schwer realisierbar, bei deutlich höheren Kaufpreisen auf guten Ackerbaustandorten wäre ein noch deutlich höherer Beitrag erforderlich. 

Nicht ausgeblendet werden sollte der Aspekt, dass das Zinsniveau zwar sehr attraktiv geworden ist, die Kaufpreise für Ackerflächen in den letzten Jahren häufig deutlich aber gestiegen sind. In diesem Zusammenhang stellt nachfolgende Beispielbetrachtung den Effekt dar, inwieweit sich die Kapitaldienstbelastung dadurch verändert. 

Unterschiede im Kapitaldienst
Kaufpreis 20.000 €/ha bei 4,50 % bzw. 5,00 % Zinsen im Vergleich mit o.g. Voraussetzungen

 

10 Jahre

20 Jahre

30 Jahre

0%

-328 €

-75 €

26 €

25%

-246 €

-56 €

19 €

50%

-164 €

-38 €

13 €

75%

-82 €

-19 €

6 €

Die Übersicht zeigt, dass ein niedrigerer Kaufpreis von 20.000 €/ha trotz deutlich höherer Zinsen (2 % mehr) bei einer Laufzeit von 10 Jahren zu einer deutlich niedrigeren Kapitaldienstbelastung führt. Selbst bei einer Laufzeit von 20 Jahren sind noch geringere Kapitaldienste zu erkennen. Der Grund hierfür liegt darin, dass bei kürzeren Laufzeiten die geringen Tilgungsbeiträge nicht durch die höheren Zinsen überlagert werden. Erst bei Laufzeiten von 30 Jahren sind geringe Minderbelastungen für die Niedrigzinsvariante erkennbar. Hier kompensieren die summierten Zinsvorteile den höheren Kapitaldienst in dieser Variante. In der Praxis sind die Effekte in der Regel noch stärker, da bei niedrigeren Kaufpreisen die Eigenkapitalanteile höher sind. Hieraus lässt sich insgesamt ableiten, dass die Kapitaldienstbelastungen trotz historisch günstiger Zinsen bei gestiegenen Bodenpreisen nicht niedriger geworden sind. Hier sollten sich Betriebsleiter nicht täuschen lassen, was heute bei der Bank gespart werden kann, wandert dafür oft an den Verkäufer der Fläche.

Zwei bedeutende Punkte wurden in den voranstehenden Betrachtungen bislang nicht berücksichtigt, zum einen Zinsänderungsrisiken nach Ablauf der Zinsbindung, zum anderen steuerliche Aspekte. Beide Punkte sind in Beispielbetrachtungen schwer abbildbar, sollten in der Praxis allerdings betrachtet werden. Grundsätzlich können Zinsänderungen immer in zwei Richtungen verlaufen. Es existiert also auch die Chance, dass nach Ablauf der Bindungsfrist ein niedriger Zinssatz zu entrichten ist. In Anbetracht des gegenwärtig niedrigen Zinsniveaus sollte allerdings von steigenden Zinsen ausgegangen werden. Inwieweit sich in 10 Jahren Veränderungen einstellen, ist heute nicht abschätzbar. Das Risiko sollte aber bei einem derartigen Vorhaben betrachtet werden. Steuerlich ist anzumerken, dass Ackerland regulär nicht abgeschrieben wird, da kein regelmäßiger Werteverzehr wie bei einer Maschine stattfindet. Dieses führt in Konsequenz dazu, dass ein zusätzlicher liquiditätsentziehender Effekt entsteht.

Insgesamt kann daher zu einem Flächenkauf ohne Eigenkapital nur in besonderen Fällen geraten werden. Bieten sich in dem Flächenkauf besondere Chancen, so sollte bei entsprechender Kapitaldienstfähigkeit des Betriebes die Möglichkeit ergriffen werden. Gleiches gilt für Fälle, wo besondere Ertragskonstellationen gegeben sind, die die finanzielle Belastung tragen. Eine weitere Möglichkeit ist der Fall, wo gegenwärtig kein Eigenkapital vorliegt, kurz- oder mittelfristig aber welches durch Vermögensumschichtungen freigesetzt werden kann.

Bei Eigenkapitalanteilen von 25 bis 50 % ist eine Darstellung des Vorhabens oft bei Laufzeiten von 10 bis 20 Jahren realistisch. Daraus ergeben sich Gesamtzinsbelastungen, die in einem annehmbaren Verhältnis zu dem Kaufpreis stehen. Bei Eigenkapitalanteilen von über 50 % gestaltet sich die Finanzierung komfortabel und es können bei mittleren Finanzierungsvolumina oft „kürzere“ Laufzeiten von 10 Jahren gewählt werden. Lediglich bei größeren Flächen oder ganzen Betrieben muss davon abgewichen werden.

Kurz gefasst: Die Sinnhaftigkeit von Investitionen in Ackerland steht außer Frage, dennoch ist die Finanzierung solide zu gestalten, damit der Betrieb langfristig dadurch nicht in Probleme gerät. Bei einem hohen Kaufpreisniveau sollte ein entsprechender Eigenkapitalanteil vorhanden sein. Die Wahl langer Laufzeiten mit niedrigen Kapitaldiensten wird über eine hohe Gesamtzinsbelastung erkauft, hier sollte sorgfältig abgewogen und Zinsänderungsrisiken betrachtet werden.


Kontakt:
Patrik Meier
Berater
Telefon: 0531 28997-128
Telefax: 0531 28997-111
E-Mail:


Stand: 05.09.2013