Webcode: 01026010

Stallpachten: Welcher Pachtpreis ist angemessen?

In der Vergangenheit wurden hauptsächlich Schweinemastställe verpachtet. Durch die veränderten Rahmenbedingungen werden aber mittlerweile auch andere Ställe zur Pacht angeboten bzw. gesucht. Bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises sind die Interessen des Verpächters als auch des Pächters zu berücksichtigen.

 

Durch die verschärften Bedingungen im Baurecht sind Baugenehmigungen in jüngerer Vergangenheit deutlich aufwendiger und teurer geworden. Zudem ist vor allem in den viehintensiven Regionen für viele Betriebe ein weiteres Wachstum in Form von Stallneubauten nur noch sehr schwierig zu realisieren. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Pacht von Stallanlagen für zukunftsorientierte Betriebe zunehmend an Bedeutung. Es gibt dabei zum einen sehr große Unterschiede hinsichtlich der Pachtpreise, zum anderen aber auch hinsichtlich der Vertragsgestaltung.
In der Vergangenheit wurden in erster Linie Schweinemastställe verpachtet. Hier hat sich über Jahrzehnte ein Pachtpreisniveau etabliert, das je nach Einflussfaktoren etwa zwischen 12 und 25 Euro je Stallplatz und Jahr angesiedelt werden kann. Heute sind aber auch Stallpachtungen außerhalb der Schweinemast keine Besonderheit mehr. Grund sind einerseits die veränderten Rahmenbedingungen hinsichtlich Stallneubauten und andererseits die zunehmenden Betriebsaufgaben. Bislang gibt es kaum Erfahrungswerte hinsichtlich der Pachtpreisgestaltung bei diesen Ställen. Bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises sollten sowohl die Interessen des Verpächters als auch die des Pächters Berücksichtigung finden. Letztlich wird man sich „irgendwo in der Mitte“ treffen müssen.

Aus Sicht des Verpächters

Aus Sicht des Verpächters steht der Wert des Stalles im Vordergrund. Daher sollte sich der Pachtpreis am Gebäudewert orientieren und nicht an der möglichen Anzahl der verkauften Tiere. Bei Letzterem trägt der Verpächter das Risiko, dass sich die Pachterlöse bei längeren Leerstehzeiten entsprechend reduzieren.

Muss für den Stall noch Kapitaldienst geleistet werden, möchte der Verpächter im Idealfall einen ausgleichenden Pachterlös erzielen. Dies wird in der Praxis jedoch wohl kaum zu generieren sein. Läge der Pachtpreis in voller Höhe des Kapitaldienstes, würde ein potentieller Pächter zunächst sicher verstärkt versuchen, selbst zu bauen. Der Kauf eines ähnlichen Objektes wäre dann auch noch eher eine Alternative.

Tabelle 1 in der Anlage zeigt die Pachtpreisermittlung auf Grundlage aktueller Nettostallbaukosten für verschiedene Tierarten. Diese Kosten können je nach Region und Ausstattung der Ställe entsprechend schwanken. Ausgehend von einer durchschnittlichen Laufzeit von 15 Jahren und einem Zinssatz von 2,75 % ergeben sich jährliche Kosten (Abschreibung, Zinsen) von 8 % der Baukosten. Teilen sich Verpächter und Pächter diese Kosten, ergeben sich Pachtkosten von 4 % der jährlichen Investitionskosten. 

Zusätzlich wird die Höhe des Pachtpreises jedoch von weiteren Einflüssen bestimmt. Diese sollten mit prozentualen Zu- bzw. Abschlägen bewertet werden. Die in der Tabelle genannten Größenordnungen sind dabei als Richtwerte zu verstehen und müssen im Einzelfall ergänzt oder auch anders gewichtet werden.

Den größten Einfluss auf den Pachtpreis hat die Beurteilung des Stalls hinsichtlich Baujahr, Zustand der Inneneinrichtung und Stallgröße. Ein größerer Stall wird sicher umgerechnet auf den Stallplatz teurer sein als ein kleinerer Stall. Die Nachfrage nach Pachtställen ist in viehintensiven Regionen meist höher als in Ackerbaugebieten. Dabei spielt für den potentiellen Pächter neben der Stallgröße sicher auch die Entfernung vom eigenen Betrieb eine wichtige Rolle.

Auch die aktuelle Marktsituation bei den einzelnen Tierarten hat Einfluss auf den Pachtpreis. Liegen beispielsweise die Schweinepreise im Keller, ist die Motivation für einen Pächter, diesen Produktionsbereich auszuweiten, in der Regel geringer als im umgekehrten Fall. Allerdings war antizyklisches Wachstum, also Wachstum in Tiefpreisphasen, in der Vergangenheit häufig von besonderem wirtschaftlichem Erfolg gekrönt.

Aus Sicht des Pächters

Für den Pächter steht nicht der Wert des Stalles, sondern seine Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Hauptkriterium dafür ist die Direktkostenfreie Leistung (DkfL). Wie bei Investitionen gilt auch für Stallpachten, dass nur bei überdurchschnittlichem Leistungspotential eine ausreichende Wirtschaftlichkeit aus dem Wachstumsschritt erreicht werden kann.

Bei der Kalkulation der DkfL muss beachtet werden, ob mit Brutto- oder Nettobeträgen zu kalkulieren ist. Durch eine Zupacht kommt es zu einer Erhöhung der Vieheinheiten. Deshalb sollte ein Pächter im Vorfeld unbedingt Rücksprache mit seinem Steuerberater halten, ob der Betrieb in der jetzigen Form beibehalten werden kann oder ob eine Betriebsteilung oder eine gewerbliche Nutzung sinnvoll ist. Eine Stallpacht kann somit noch erhebliche Zusatzkosten durch eine veränderte Betriebsführung nach sich ziehen.

Bei der Ermittlung des maximalen Pachtpreises müssen die Arbeitserledigungskosten berücksichtigt werden. Diese können im Einzelfall sehr unterschiedlich ausfallen. Auch im Bereich der Nährstoffverwertbarkeit ergeben sich große regionale Unterschiede. Während in Ackerbauregionen ein Wert von etwa 10 € je qm für die eingesparten Mineraldünger in Ansatz gebracht werden kann, stellt sich die Situation in viehintensiven Regionen genau umgekehrt dar. Hier sind derzeit Kosten für die überbetriebliche Verwertung anzusetzen. Aufgrund der höheren Nährstoffkonzentration hat diesbezüglich die Geflügelhaltung deutliche Vorteile gegenüber den Schweinen oder dem Rindvieh. Die Nährstoffverwertung kann somit im Einzelfall zu erheblichen Unterschieden in der Pachtpreisberechnung führen.

Bezüglich des Arbeitsaufwandes muss im Vorfeld beachtet werden, dass neben der Betreuung der Tiere für die Fahrten zum Stall zusätzliche Kosten und zusätzliche Zeit anzusetzen sind. Je weiter der potentielle Pachtstall vom eigenen Betrieb entfernt ist, desto mehr fällt das ins Gewicht. Auch der Zeitaufwand sollte realistisch eingeschätzt werden. Sonst entsteht eine Arbeitszeitüberforderung, unter der die Qualität der Arbeit auf dem eigenen Betrieb leiden kann, aber auch die eigene Gesundheit!

Ein hohes Konfliktpotential zwischen Verpächtern und Pächtern bergen anfallende Reparaturen. Hier empfiehlt sich, die Kosten hierfür vor Abschluss des Pachtvertrages genau zuzuordnen. Grundsätzlich gilt, dass Reparaturen an der Gebäudehülle vom Verpächter getragen werden. Der Pächter dagegen ist für die Unterhaltung der Inneneinrichtung und der Technik verantwortlich. Im Hintergrund steht der Gedanke, dass das Pachtobjekt nach Ende der Pachtzeit in annähernd gleicher Qualität wie zu Pachtbeginn zurückgegeben wird.

Die Energiekosten sind Bestandteil der Direktkosten und somit vom Pächter zu tragen. Gibt es keine separaten Zuteilungsmöglichkeiten, sollten Durchschnittswerte angesetzt werden. Alle Gebäudeversicherungen sind in der Regel vom Verpächter zu leisten, während der Pächter die Tierversicherungen bezahlt.

Bei der Bezahlung des Pachtpreises empfiehlt sich eine monatliche Rate oder Quartalszahlung. So hat der Verpächter Sicherheit und die Liquidität des Pächters wird nicht überfordert.

Hinsichtlich der Pachtdauer erscheinen langfristige Vertragszeiten sinnvoll. Eine Vertragsdauer von beispielsweise zehn Jahren ist geprägt von dem Vertrauen, auch so lange Zeit Planungssicherheit zu haben. Doch Vorsicht: Sollte es im zwischenmenschlichen Bereich Probleme geben und der Pachtstall befindet sich auf dem Hofgelände des Verpächters, sind tägliche Begegnungen und die damit verbundenen Konflikte kaum zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund ist es wichtig, vor Vertragsabschluss auch kleinere Dinge zu klären und schriftlich festzulegen, bevor es nachher zum großen Streit kommt. Dies können beispielsweise folgende Dinge sein:
Wann kann Frachtverkehr (Verladung, Futterlieferung) stattfinden?
Wann kann Gülle gefahren werden?
Kümmert sich auch der Verpächter um Alarme?
Bekommt der Verpächter einen Stallschlüssel etwa für Notfälle?
Sollen Maschinen oder Werkzeug vom Verpächter genutzt werden?

Im Interesse beider Vertragspartner sollte man Vieles detailliert im Pachtvertrag aufführen, um dann nicht später noch darüber diskutieren zu müssen. So gibt es eindeutige Regelungen und man muss nicht anschließend um jede Kleinigkeit verhandeln.

Fazit

Die Nachfrage nach Stallanlagen ist insbesondere in viehintensiven Regionen hoch und wird weiter wachsen. Bei der Ermittlung eines fairen Pachtpreises kann man sich am Gebäudewert orientieren oder an den im Stall zu erzielenden Direktkostenfreien Leistungen. Individuell müssen Zu- und Abschläge durch Stallqualität, Region und Marktsituation vorgenommen werden. Eine Stallpacht kann auch erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, dies sollte man im Vorfeld klären. Vor Vertragsabschluss sollten Verpächter und Pächter auch kleinere Dinge festlegen, um so das Konfliktpotential zu minimieren.

Unterstützung bei der Pachpreisermitlung erhalten Sie bei Ihren betriebswirtschaftlichen Beratern vor Ort.
 


Kontakt:
Uwe Bintz
Einzelbetriebliche Förderung (AFP), Wirtschaftsberatung, Betriebsanalyse, -planung
Telefon: 05931 403-126
Telefax: 05931 403-111
E-Mail:


Stand: 08.05.2014