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Boden: Pachten oder kaufen?

Ackerböden sind eine natürliche Ressource, die nicht vermehrbar ist. Die immense Bedeutung dieses unverzichtbaren Produktionsfaktors spiegelt sich auch in den Kauf- und Pachtpreisen wider. In fast allen Regionen Deutschlands werden horrende Preissteigerungen verzeichnet. Das Paradoxe: Die Bodengüte spielt bei der regen Nachfrage nach Agrarflächen nur noch eine untergeordnete Rolle. Was also treibt die Preisspirale nach oben?

 

Noch immer werden in Deutschland täglich 74 Hektar landwirtschaftliche Nutzfläche für Siedlungs- und Verkehrsmaßnahmen verbraucht. Gleichzeitig steigt der Wettbewerbsdruck unter den Landwirten, denn Veredelungsbetriebe möchten den Pauschalierungsvorteil nutzen, wachsende Milchviehbetriebe benötigen Grundfutterflächen und Biogasanlagenbetreiber müssen ihren Substratbedarf decken. Die explosionsartige Steigerung der Pacht- und Kaufpreise landwirtschaftlicher Flächen ist dem Zusammentreffen verschiedenster Faktoren geschuldet. Deshalb wurde das Ausmaß der Faktoren regelrecht potenziert.

Darüber hinaus verschärfen rechtliche Auflagen die Situation und führen indirekt zum „Weggaloppieren“ der Pacht- und Kaufpreise. Durch die Änderungen des Baugesetzbuches werden die letzten fehlenden Hektar für die überwiegend eigene Futtergrundlage „zusammengekratzt“. Aber auch die Angst vor dem teuren Verbringen von Wirtschaftsdüngern schürt den Konkurrenzdruck zusätzlich.

Strategische Entscheidungen zum Erhalt und Ausbau des Betriebsstandortes spielen eine zunehmend wichtige Rolle im Kampf um Boden. Flächensicherung und Ausweitung der Eigentumsgrundlage sind hier die zentralen Stichworte. Die verlockend niedrigen Kreditzinsen für den Kauf landwirtschaftlicher Flächen unterstützen diesen Aspekt sicherlich in einem nicht unerheblichen Maße. Dabei dürfen Emotionen aber nicht die betriebswirtschaftliche Urteilskraft außer Kraft setzen.

Angeheizt wurde die Preisspirale zudem durch die vergangene Finanzkrise. Trotz der relativ geringen Renditen in Form von Pachtzahlungen legten außerlandwirtschaftliche Investoren ihr Geld lieber im krisensicheren Bodenmarkt an als an den schwankenden Börsen. Da die ehemals starke Bindung zwischen Pächter und Verpächter immer mehr an Bestandskraft verliert, werden mit Hilfe eines Agrarmaklers maximale Pachten erzielt. Gleiches trifft auf den Verkauf von Flächen zu. Zwar wurden in den meisten Fällen den bisherigen Pächtern zuerst die zum Verkauf stehenden Flächen angeboten, aber nur die wenigsten waren aufgrund umfangreicher betrieblicher Investitionen in der Lage, die hohen Kaufpreise zu finanzieren. Ob durch Agrarmakler oder auf elektronischem Kommunikationswege publiziert, landwirtschaftsverbundene Investoren begrüßten die Verkaufsangebote.

Ob sich als neuer Faktor das „Greening“, genauer gesagt das Vorhalten von fünf Prozent ökologischer Vorrangflächen an der gesamten betrieblichen Ackerfläche, in die Riege der Preistreiber einreiht, muss an dieser Stelle offengelassen werden. Hier muss vor allem die nationale und hoffentlich praxistaugliche Ausgestaltung dieser Prämienkomponente der Agrarreform abgewartet werden. 

Quersubventionierung

Das Ziel eines Pächters ist einfach: der Verbleib einer möglichst großen Differenz zwischen der erwirtschafteten Grundrente und der vereinbarten Pacht – ökonomisch richtig gedacht. In Anbetracht der gestiegenen Pachtpreise hat die Wertschöpfung des Ackerlandes stark abgenommen. Die Pachtpreise nähern sich nicht nur der Grundrente an, sondern haben diese teilweise sogar schon überholt.

Die oberste Pachtpreisgrenze errechnet sich schnell, indem der durchschnittliche Deckungsbeitrag der Fruchtfolge bereinigt wird um zusätzliche Wegekosten und die weiteren variablen Maschinenkosten. Eigentlich eine einfache Rechnung, dennoch sind einige Landwirte in der Lage, höhere Pachtentgelte zu zahlen. Warum? Die Gründe liegen in den oben genannten Triebfedern der Preisspirale, wie zum Beispiel in dem Umsatzsteuerpauschalierungsvorteil oder den Verbringenskosten. Diese Vorteile werden eingepreist und auf die soeben vorgestellte Berechnung der Pachtpreisobergrenze aufgeschlagen. Die Pachtentgelte werden somit – zumindest immer häufiger – nicht allein aus der Ackerproduktion erwirtschaftet, sondern durch andere Betriebszweige quersubventioniert.

Die Frage nach der Pachtobergrenze ist selbstverständlich immer betriebsindividuell zu betrachten. Genau deshalb muss der Berater zusammen mit dem Landwirt mit sehr spitzem Bleistift rechnen. Die wichtigste Frage dabei ist: Kann sich der Betrieb überhaupt finanziell eine Quersubventionierung leisten oder muss dafür das Liquiditätspolster angeknabbert werden? Gerade dann tritt die Frage der Alternativen zur teuren Flächenzupacht in den Vordergrund. Für einen optierenden Betrieb sind die steuerlichen Nachteile durch den Verzicht der Umsatzsteuerpauschalierung und der Gewerbesteuerzahlung häufig gar nicht so groß, wenn die teuren Pachtzahlungen gegengerechnet werden. Futterbaubetriebe könnten den Grundfutterzukauf für die wachsende Herde in Betracht ziehen. Diese Alternative bietet Flexibilität, bindet keine Arbeitskräfte im Gegensatz zur eigenen Produktion, benötigt keine Investitionen in die Außenwirtschaft (neue Maschinen) und bietet die Chance Tiefpreisphasen mitzunehmen. Mit Hilfe von Kontrakten können frühzeitig Preise und Menge vereinbart werden. Es gibt jedoch nicht nur Chancen, sondern auch Risiken: Der Betriebsleiter kann nur schwerlich die Grundfutterqualität des Zukauffutters beeinflussen und kauft möglicherweise während einer Hochpreisphase zu.

Wer dennoch pachten möchte, der sollte versuchen möglichst langfristige Pachtverträge abzuschließen. Die Vorteile: Planungssicherheit und die Befreiung vom Gefühl der Angst vor einem möglichen Pachtflächenverlust. Eine weitere Entschädigung für die wahrscheinlich langwierigen Verhandlungen zwischen Pächter und Verpächter besteht darin, langfristige Pachtverträge bei Aufforderung durch die Baubehörde vorlegen zu können. Um Pächter und Verpächter hier näher zu bringen, sollte der Berater auf die Möglichkeit einer Preisanpassungsklausel aufmerksam machen und mit den Beteiligten diskutieren. 

Wagnis Flächenkauf

Die Ziele eines außerlandwirtschaftlichen Flächenkäufers liegen in der Erzielung sicherer und risikoloser Renditen. Ein Landwirt kauft üblicherweise Flächen aus strategischen Gründen: Liegen die zum Kauf angebotenen Flächen nah am Betriebsstandort? Lässt die Fläche die Errichtung neuer Stalleinheiten aufgrund einer günstigen Immissionssituation zu? Es gibt sicherlich noch weitere ausschlaggebende Gründe für den Flächenkauf, aber auch hier fällt das Stichwort der Quersubventionierung. Wegen den erhöhten Kaufpreisen können in ungünstigen Fällen die Kapitaldienstverpflichtungen nicht allein aus der ackerbaulichen Bewirtschaftung abgedeckt werden.

Fest steht, dass der Erwerb von Flächen so gut wie immer richtig sein wird, weil es der Flächensicherung dient – heutzutage ein unverzichtbarer Aspekt. Die niedrigen Zinsen für das Fremdkapital erleichtern derzeit den Bodenkauf. Aber Vorsicht: Wer den Bodenkauf über Fremdkapital abwickeln möchte – und das dürfte aufgrund umfangreicher betrieblicher Investitionen auf den Großteil der Landwirte zutreffen – der wird insgesamt häufig mit höheren Kosten als die Pacht rechnen müssen. Zudem entkräftet der Bodenkauf die Liquidität. Berater sind hier in der Pflicht, übereifrige Landwirte zu bremsen und eine Entscheidung ausreichend gründlich zu bedenken. Der landwirtschaftliche Betrieb darf seinen finanziellen Spielraum nicht verlieren, wichtige Investitionen zur Ersatzbeschaffung oder der Nutzung technischer Fortschritte können und dürfen nicht unbegrenzt aufgeschoben werden. Der Bodenkauf ist prinzipiell richtig, aber nicht um jeden Preis.

Der Produktionsfaktor Boden kann nicht abgeschrieben werden und stellt somit keinen Aufwand in der Buchführung dar. Gleichzeitig muss die Tilgung des Kredits für den Bodenkauf aus dem Gewinn des Betriebs erwirtschaftet werden. Schwankungen der Gewinne können daher die finanzielle Stabilität der Betriebe gefährden. Kurzfristig kann zwar auf Neu- und Ersatzinvestitionen verzichtet werden. Das ist aber mittel- und langfristig keine gute Lösung. Gleichzeitig sollte schon heute eine mögliche Zinssteigerung im Fokus des Beraters und des Landwirts sein. Aufgrund des derzeit historisch niedrigen Zinsniveaus empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Häufig wird sie aber nur für einen Teilzeitraum der Vertragslaufzeit, für maximal zehn Jahre, gewährt. Steigen nun die Zinsen, führt dies zu einer weiteren Liquiditätsbelastung im Anschluss an die Zinsfestschreibungszeit. Um diesen Effekt abzumildern, bietet es sich an, bei den eigenen Berechnungen mit höheren als den aktuellen Zinsen zu rechnen und mit der Hausbank außerplanmäßige Tilgungen zu vereinbaren. Über die planmäßigen Tilgungen hinaus kann so ein weiterer Abtrag vorgenommen, die noch ausstehenden Raten gesenkt sowie das finanzielle Ausmaß einer Zinssteigerung verringert werden.

Wenn absehbar ist, dass der Kredit nicht mehr getilgt werden kann, ist eine kurzfristige Anpassung der Finanzierung notwendig. Hier gilt es, das Gespräch mit einer fachkundigen Wirtschafts- oder sozioökonomischen Beratungskraft und den Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen der jeweiligen Bank zu suchen. Unter Umständen bleibt nur der Wiederverkauf, gegebenenfalls mit Rückpacht der Fläche. 

Flächenwachstum für jeden?

In den vergangenen zwei Jahrzehnten ist die Entwicklung der Betriebe vor allem durch quantitatives Wachstum gekennzeichnet. Viele haben stark investiert, neue Ställe gebaut, verbesserte Arbeits- und Haltungsverfahren eingeführt. Dies alles führte in vielen Fällen auch zu einer Steigerung des Tierwohls, zu neuen Leistungszuwächsen, zu mehr Ressourceneffizienz und zu verbesserten Arbeitsbedingungen. Heute zwingen vor allem die rechtlichen Rahmenbedingungen, zu einer weitgehenden Abkehr vom traditionellen Wachstum. Häufig lässt sich Wachstum am Betriebsstandort nur noch qualitativ, also durch weitere Leistungssteigerung und noch effizientere Produktion erzielen. Eine optimierte Produktionstechnik, eine kostengünstige Produktion und eine optimierte Vermarktung sichern die Existenz landwirtschaftlicher Betriebe auch in schwierigen Zeiten. Erst qualitativ wachsen, dann quantitativ – das sollte heute zu den unternehmerischen Grundgedanken gehören.

Weniger erfolgreiche Betriebe können die angesprochene Quersubventionierung für die Flächenzupacht oder den Bodenkauf nicht leisten. Die Gewinne reichen nicht aus, um die zusätzliche Tilgung zu tragen. Gerade in wirtschaftlich schwächeren Betrieben muss also qualitatives Wachstum stattfinden – bessere Leistungen und geschickteres Kostenmanagement haben hier Priorität vor Flächenzukauf. Natürlich führt ein rein qualitativer Ansatz nicht zu neuen Innovationsschüben, da manche Investitionen nur in größeren Schritten erfolgen können, wozu dann auch eine Flächenerweiterung gehören kann. Qualitative Verbesserungen öffnen aber die Tür für quantitatives Wachstum in kleineren und wohl überlegten Schritten.

Unterstützung bei der Kauf- oder Pachtpreisermitlung erhalten Sie bei Ihren betriebswirtschaftlichen Beratern vor Ort. 

Erstveröffentlichung: B&B agrar, 3/2014

 

 

 

 


Kontakt:
Anna-Lena Niehoff
Referendarin
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Stand: 25.08.2014