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Ich will da raus ? Lohnt sich die vorzeitige Ablösung alter Kredite?

Auch wenn das Zinsniveau derzeit (noch) auf niedrigem Stand bleibt, sehen einige Experten bereits das Ende des „billigen Geldes“ eingeläutet. Immer mehr Politiker fordern, man müsse auch an die Sparer denken, die aktuell nicht einmal mehr die Inflationsrate als Zins erhalten und auf die Zinserträge dann auch noch 25% Abgeltungssteuer entrichten müssen und wenn selbst die großen Lebensversicherer die Mindestverzinsung nicht mehr erreichen, sei die private Altersvorsorge in Gefahr. Zudem beginnt die amerikanische Notenbank („Fed“), die Geldmenge etwas einzuschränken. Im Folgenden wird nicht diskutiert, ob und wann die Zinsen wie stark steigen, aber es gibt einige Tipps, wie man sich in solchen Situationen bei demnächst anstehenden Neufestschreibungen von Kreditkonditionen verhalten sollte.

Immer wieder wird die Optimierung der Finanzierung gefordert, insbesondere dann, wenn Veränderungen beim Zinsniveau prognostiziert werden. Dies gilt sowohl für die Kredite, die neu aufgenommen werden sollen, als auch für die bereits laufenden Kredite mit bislang festgeschriebenen, aber demnächst auslaufenden Konditionen. In diesen Situationen stehen dann meist folgende drei Optionen zur Wahl:

  1. Die bisherige Zinsvereinbarung soll vorzeitig beendet werden und durch eine neue und dann länger laufende Vereinbarung mit den aktuellen (noch) günstigen Konditionen ersetzt werden.
  2. Alles bleibt beim Alten und nach dem Auslaufen der bestehenden Zinsbindung werden Festschreibungsdauer, Zinssatz und Ratenhöhe neu vereinbart.
  3. Alles bleibt beim Alten, aber die neuen Konditionen werden jetzt schon mit einem „Forward“-Darlehen festgeschrieben. Nach Ablauf der alten Festschreibung wird der alte Kredit durch das „Forward“-Darlehen abgelöst.

Die Beispiele

Anhand von Berechnungen wird für mehrere Situationen aufgezeigt, wann welche der drei Handlungsstrategien die finanziell attraktivste ist.Die Entscheidung erfordert einige Kalkulationen, ist aber finanzmathematisch zu bewältigen und hilft oft, über die Jahre hinweg mehrere hundert Euro zu sparen.

Beispiel 1: Ein Tilgungsdarlehen mit 4 Raten pro Jahr weist bei einer Restlaufzeit von 9 Jahren und aktuell 180.000 Euro Restschuld einen Zinssatz von 5,6% und eine verbleibende Bindungsdauer von einem Jahr auf. Als Zinssatz für eine Neufestschreibung über die gesamt Restlaufzeit werden 3,35% angeboten.

Als Beurteilungsmaßstab für die Attraktivität der Alternativen dient der gesamte über die Restlaufzeit des Kredites noch entstehende Zinsaufwand zuzüglich eventueller Forderungen seitens der Bank.

Was bei vorzeitigem Ausstieg passiert

Besteht die Befürchtung, dass die günstigen Konditionen nur noch kurze Zeit gelten und dann, wenn man selber wieder neu verhandeln kann, die Zinsen bereits deutlich angestiegen sind, bietet die Bank auf Wunsch meistens den vorzeitigen Ausstieg aus der alten Bindungsdauer bei Abschluss einer neuen Anschlussfinanzierung an. Allerdings lässt sich die Bank den dabei entstehenden finanziellen Ausfall durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ersetzen.

Durch den vorzeitigen Ausstieg ändert sich die Kalkulation der Bank. Für die bestehende Kreditvereinbarung hat die Bank in der Regel beim damaligen Abschluss eine dazu passende Refinanzierung abgeschlossen. Da sie diese nicht einfach kündigen kann, muss die Bank das seinerzeit besorgte Kapital dann anderweitig einsetzen, weil für die neue Kreditvereinbarung wieder eine dazu passende Refinanzierung hinterlegt wird. Üblicherweise wird die Bank das vorzeitig zurückgegebene Geld mit Zinssätzen  von Geldanlagen bewerten, die etwa die gleiche Restlaufzeit haben, im Beispiel also mit Anlagen für ein Jahr. Die Bank ist dabei gesetzlich verpflichtet, mindestens die von der Bundesbank regelmäßig veröffentlichten Anlagezinssätze anzusetzen und dem Kunden offen zu legen. Kooperativere Banken verwenden aber oft auch ihre eigenen höheren Anlagezinssätze.

Wie in Übersicht 1 dargestellt, stellt die Bank bei dr Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung dem „alten“ Kreditzins den eigenen Anlagezins von 0,70% (statt der in der Bundesbankstatistik ausgewiesenen 0,41%) gegenüber, zieht aber noch 0,15% für den Zusatzaufwand ab. Weil der „Vergleichszins“ deshalb 0,55% beträgt, liegt der Zinsschaden bei 5,05% (5,6%-0,55%) bzw. bei 8.711 Euro für das eigentlich noch verbleibende Jahr. Weil aber die Zinsen erst am Ende des Jahres fließen würden, die Vorfälligkeitsentschädigung aber jetzt zu bezahlen wäre, erhält die Bank das Geld früher und könnte damit „arbeiten“. Gesetzlich vorgeschrieben ist deshalb, den Schaden zu diskontieren, also auf heute umzurechnen. Dafür wird ebenfalls der Anlagezins angesetzt, so dass die diskontierte Forderung 8.651 Euro beträgt.

Werden „alter“ und „neuer“ Zinssatz gegenüber gestellt, so lassen sich bei vorzeitigem Ausstieg im ersten Jahr 3.854 Euro an Zinsen sparen. Somit werden dann 44,6% der Vorfälligkeitsentschädigung durch das günstigere Zinsniveau wieder „reingeholt“. Dies kann als Faustzahl dienen: Etwa die Hälfte lässt sich durch den niedrigeren Zinssatz kompensieren. Der verbleibende „Verlust“ kann nur dann zurückgeholt werden, wenn im Verlauf der alten Restbindungsdauer das Zinsniveau ansteigt. Im ersten Beispiel wären 4.796 Euro auszugleichen, was möglich ist, wenn die Zinsen binnen Jahresfrist um 0,86% steigen würden. Dies erscheint nicht ausgeschlossen, denn in der Vergangenheit wurden schon öfter derartige Anstiege beobachtet.

Die Ergebnisse für zwei-, drei- und vierjähriger Restbindungsdauern sind ebenfalls in der Übersicht 1 dargestellt. Für 2 Jahre erscheint es durchaus noch im Bereich des Möglichen, dass der erforderliche Anstieg des Zinsniveaus um 2,00% innerhalb von 2 Jahren eintreten könnte. Der Anstieg von 4,18% innerhalb der dreijährigen Restlaufzeit erscheint doch schon sehr unrealistisch, ein Anstieg um 9,98% innerhalb von 4 Jahren ist extrem unwahrscheinlich.

Generell ist folgendes auffällig: Vorfälligkeitsentschädigungen

  • fallen umso höher aus, je länger die Restlaufzeit der alten Bindung ist,
  • sind umso unattraktiver, je kürzer die verbleibende Gesamtlaufzeit des Kredites ist,
  • lassen sich in der verbleibenden alten Bindungsdauer etwa zur Hälfte kompensieren.

Andere Beispiele mit höheren Zinsniveaus kommen zu sehr ähnlichen Ergebnissen, da das höhere Zinsniveau meist Ursachen hatte, die auf mangelnde Besicherungsmöglichkeiten oder eine geringe Bonität zurückzuführen sind. Sofern sich in der letzten Zeit daran nichts gravierend geändert hat, wird sich das auch durch einen entsprechenden Aufschlag auf das „neue“ Zinsniveau auswirken. Mathematisch gesehen handelt es sich dabei um eine „Parallelverschiebung auf ein anderes Zinsniveau, was zu ähnlichen Ergebnissen führen dürfte. Tendenziell werden hier die in der verbleibenden alten Restlaufzeit wieder reinholbaren Anteil der Vorfälligkeitsentschädigung eher sogar geringer ausfallen.

Abwartende Strategie

Wer der Ansicht ist, dass die in der Übersicht 1 ausgewiesenen Zinsänderungen relativ unwahrscheinlich sind und deshalb eher zur abwartenden Strategie des „Aussitzens“ tendiert, kann ebenfalls Schwellenwerte für den tolerierbaren Zinsanstieg berechnen. Mit dieser Strategie erspart man sich die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, riskiert dafür aber, einem Zinsanstieg ohne jegliche Reaktion ausgeliefert zu sein.

In der Übersicht 2 werden für die vier unterschiedlichen Restlaufzeiten die Zinssätze ermittelt, bis zu denen es sich lohnt, nicht zu reagieren und stattdessen im bestehenden System zu verharren und dann zu gegebener Zeit die Festschreibung zu erneuern. Auch hier erfolgt die Beurteilung auf der Basis der zu zahlenden Zinsen (einschließlich der Vorfälligkeitsentschädigung), diesmal aber aufgrund der geringen Differenzen ohne Berücksichtigung von Diskontierungen.

Beträgt die Restlaufzeit ein Jahr, so darf das Zinsniveau bis auf 4,07%, also um 0,72% ansteigen, bevor diese Strategie von der kostengünstigsten Lösung auf Platz 2 zurückfällt. Bei 4,07% sind beide Varianten als gleichwertig anzusehen, da dann bis zum regulären Laufzeitende jeweils 36.539 Euro an Zinsen (inkl. Vorfälligkeitsentschädigung) gezahlt werden müssen. Bleiben die Zinsen unten, also bei 3,35%, hat der, der nichts tut, damit 4.769 Euro gespart.

Bei Restlaufzeiten von 2 Jahren fiel die Vorfälligkeitsentschädigung fast doppelt so hoch aus. Der vom „Aussitzer“ tolerierbare Zinsanstieg kann dann 1,58% betragen, bevor sich „Nichts tun“ als nachteilig erweist. Passiert beim Zinssatz in den 2 Jahren auch nichts, so führt dies zu einem Gesamtvorteil von 8.028 Euro. Bei einer dreijährigen Restbindungsdauer müssten die Zinsen schon auf mehr als 6,22% steigen, damit sich der sofortige Ausstieg rechnet. Allerdings rechnen derzeit vergleichsweise wenige „Experten“ mit einem derartigen Zinsanstieg um mehr als 2,87%. Noch deutlicher fällt auch in dieser Beurteilung das Ergebnis bei verbleibenden 4 Jahren Bindungsdauer aus. Hier müssten die Zinsen für eine dann noch verbleibende Bindungsdauer von 5 Jahren schon auf 8,11% steigen, damit die Vorteilhaftigkeit der Varianten wechselt. Derartige Zinsniveaus waren früher durchaus öfter anzutreffen seit mehr als 15 Jahren wurden sie aber zumindest in Deutschland nicht mehr beobachtet.

„Forward“-Darlehen

Bei den sogenannten „Forward“-Darlehen werden heute schon die Konditionen für zukünftig abgerufene Kredite festgeschrieben. Sie bieten sich in den Fällen an, wo entweder bestehende Kredite mit den bereits diskutierten Restlaufzeiten nicht abgelöst werden können (weil die Bank das nicht will) oder aufgrund der hohen Vorfälligkeitsbeträge nicht abgelöst werden sollen. Sie kommen aber auch für die diejenigen infrage, die heute schon wissen, dass sie in 2 bis 5 Jahren einen ganz bestimmten Kreditbedarf haben werden.

Da es sich beim Abschluss eines „Forward“-Darlehens um einen verbindlichen Kreditvertrag handelt, also der Kredit dann im vereinbarten Umfang auch abgerufen und zurückgezahlt werden muss, würden nachträgliche Änderungen („ich habe es mir doch noch anders überlegt“) wieder nur auf freiwilliger Basis einvernehmlich mit der Bank möglich, was vermutlich auch Vorfälligkeitsentschädigungen zur Folge hat.

Bei der Festlegung des zukünftigen Zinssatzes im „Forward“-Darlehen orientiert sich im Wesentlichen schon am derzeitigen Zinsniveau, macht allerdings darauf noch einen Zinsaufschlag, der tendenziell umso höher ausfällt, je weiter der Vertragsbeginn noch in der Zukunft liegt. Außerdem fällt der Zinsaufschlag je nach Kreditinstitut unterschiedlich aus. So berechnen manche Banken (z. B. Sparda-Banken) auch für längere Vorlaufzeiten teilweise gar keine bzw. sehr moderate Aufschläge bei sehr weit in der Zukunft liegendem Auszahlungstermin, während andere Banken schon bei mehr als 3 Monaten „forward“ Zinsaufschläge von durchaus 0,07% pro weiterem Monat draufschlagen. Dadurch würde sich der Kreditzins bei 2 Jahren Vorlauf je nach Institut um 0% bis 1,47% (0,7% x (24-3) Monate) erhöhen. Die dabei ermittelten Beträge können sowohl mit den eigenen Erwartungen über die Zinsentwicklung als auch mit den Ergebnissen aus den Übersichten 1 und 2 zu den dort errechneten Zinsanstiegen verglichen werden. Bei letzterem Vergleich zeigt sich, dass die „Forward“-Darlehen gegenüber den Vorfälligkeitsentschädigungen derzeit deutlich attraktiver sind und dieser Vorteil fällt derzeit umso größer aus, je länger die verbleibende Restbindungsdauer noch ist. Weil die Aufschläge in „Forward“-Darlehen zudem von der Gesamtlaufzeit des Kredites nur unwesentlich beeinflusst werden, haben sie auch nicht die bei den Vorfälligkeitsentschädigungen feststellbaren Hebel-Effekte.

Fazit

Durch die Entwicklung der Kapitalmärkte in den letzten Jahren hat sich ein sehr niedriges Zinsniveau etabliert. Wer derzeit noch in Kreditverträgen mit ungünstigeren Konditionen steckt und das Risiko ausschließen will, von demnächst steigenden Zinsen überholt zu werden, hat zwei Anpassungsmöglichkeiten.

Der vorzeitige Ausstieg aus der bestehenden Konditionenfestschreibung wird möglich sein, wenn der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung, also einen entsprechenden Ausgleich für die daraus resultierenden Verluste, erhält. Diese fällt umso höher aus, je größer der Unterschied zwischen dem Zinssatz der bestehenden Vereinbarung und dem Wiederanlagezins ausfällt und je länger die Zinsfestschreibung noch besteht. Als Faustzahl gilt, dass bei ausreichender Bonität etwa die Hälfte dieser Entschädigung durch den meist deutlich niedrigeren „neuen“ Zinssatz in der verbleibenden „alten“ Bindungsdauer wieder erwirtschaftet werden kann, die andere Hälfte muss in den darauf folgenden Jahren dadurch wieder eingespielt werden, dass beim vorzeitigen Ausstieg ein niedrigerer „neuer“ Zinssatz vereinbart werden kann als bei fristgerechter Neubindung, sprich die Zinsen müssen zwischendurch steigen. Dies wird umso schwerer fallen, je kürzer die verbleibende Gesamtrestlaufzeit des Kredites ist.

Deutlich an Attraktivität und auch an Bedeutung haben in den letzten Jahren die sogenannten „Forward“-Darlehen gewonnen. Mit diesen Darlehen können heute schon gegen einen geringen Zinsaufschlag die aktuellen günstigen Zinskonditionen für zukünftige Darlehen gesichert werden. So lassen sich die Risiken von befürchteten zwischenzeitlichen Zinssteigerungen deutlich reduzieren oder gar ausschalten. Derzeit fallen diese Zinsaufschläge zudem sehr moderat aus. Allerdings kann diese Tatsache auch als Anzeichen dafür gedeutet werden, dass die Kreditgeber, die diese günstigen Angebote unterbreiten, in der nächsten Zeit wohl eher nicht mit steigenden Zinsen rechnen.

Noch Fragen:

1. Muss die Bank meinen vorzeitigen Ausstiegswunsch immer akzeptieren?

Jein. Sofern die vereinbarte Bindungsdauer 10 Jahre überschreitet, hat der Kreditnehmer nach EU-Recht ein kostenloses Sonderkündigungsrecht zum Ende des 10. Vertragsjahres. Hier hat die Bank keine Wahl. Sie muss die Kündigung der Bindung akzeptieren und darf keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. In allen anderen Fällen stellt die Annahme einer vorzeitigen Vertragsaufhebung eine freiwillige Leistung der Bank dar, für die diese entsprechende Forderungen zum Ausgleich daraus resultierender Verluste stellen darf.

2. Kann ich bei Rentenbankdarlehen auch vorzeitig die Konditionenfestschreibung kündigen?

Nein, bei Rentenbankdarlehen wird eine vorzeitige Rückzahlung/Konditionenanpassung in den Gewährungsbedingungen explizit ausdrücklich ausgeschlossen. 


Kontakt:
Dr. Mathias Schindler
Unternehmensberatung, Betriebswirtschaft
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Stand: 07.10.2014