Webcode: 01034595

Umnutzung - So geht der Plan auf

Alte Hofgebäude für die Pferdehaltung zu nutzen ist beliebt. Interessierte sollten sich aber im Vorfeld mit Brandschutz, Immissionsgutachten, Mistlagerung und Umnutzungsgenehmigungen auseinandersetzen.

Der anhaltende Strukturwandel fordert Opfer: Mit der Aufgabe eines landwirtschaftlichen Betriebes fallen Hofstellen brach, Altgebäude werden nicht mehr gebraucht, nicht immer findet sich eine sinnvolle Folgenutzung. In einigen Regionen, besonders im Südhannoverschen, trifft dieser Leerstand teils ganze Dörfer. Denn aufwendige Umnutzungen zu Wohnzwecken rechnen sich tendenziell eher in Stadtnähe.
Mit geringerem Aufwand umzusetzen ist allerdings die Umnutzung von landwirtschaftlichen Altgebäuden als Stall für Pferde. Vor allem im südlichen Niedersachsen ist die Nutztierhaltung von Schwein und Kuh aus vielen Dörfern verschwunden, stattdessen haben Reitpferde Einzug gehalten.

Der Sektor brummt. „Der Pferdebestand hat sich in den vergangenen 40 Jahren vervierfacht, drei bis vier Pferde schaffen je einen Arbeitsplatz entlang der Wertschöpfungskette, etwa 300.000 Menschen in Deutschland leben von der Pferdehaltung“, sagte Volker Grothey, Berater für Bauleitplanung und Immissionsbegutachtung bei der LWK-Bezirksstelle Northeim, kürzlich auf der Veranstaltung „Das Pferd – die neue Milchkuh?“ im Rahmen der Reihe „Dörfer im Dialog“. Der Bedarf sei vorhanden, rund 1,2 Mio. Menschen in Deutschland betreiben regelmäßig Pferdesport. Quintessenz seines Vortrages bei der Veranstaltung der LEADER Region Göttingen war, sich vorab über die Folgen Gedanken zu machen und sich im Vorfeld einer Umnutzung über die rechtlichen Rahmenbedingungen und Hindernisse zu informieren.
Denn: „Es kommt vermehrt zu Problemen.“ Zu oft fänden sich auf wackeligen Beinen stehende Anzeigen wie „Resthof zu verkaufen, ideal für Pferdehaltung“. Und viele Betroffene würden sich erst informieren, wenn das Kind in den Brunnen gefallen sei und beispielsweise betroffene Anwohner Anzeige erstattet hätten. Ob Brandschutz, Baugenehmigung, Mistlagerung oder Immissionen – im Zuge einer solchen Umnutzung lauern eine ganze Reihe an Fallstricken.


Das weiß auch Mark Hollstein. Der 43-jährige Versicherungskaufmann und Nebenerwerbslandwirt hat vor vier Jahren den elterlichen Hof im 85-Einwohner-Ort Rott im Flecken Duingen (Landkreis Hildesheim) übernommen. Bis 2014 wurde der Betrieb von seinen Eltern im Vollerwerb geführt, bis 2011 noch 20 Milchkühe plus Nachzucht in den 150 Jahre alten Gebäuden gehalten. „Danach wurden die Räume zum Abstellen genutzt, die wurden schnell voll“, erinnert sich Hollstein und schmunzelt. Als seine Bekannte Linda Wackeldehne nach einem Stall für die eigenen Pferde und die von befreundeten Reitern gesucht hatte, wurde die Idee geboren, den Kuhstall für die Pensionspferdehaltung umzunutzen. Weil die Gebäude des schmucken Dreiseitenhofes erst vor ein paar Jahren im Rahmen einer Dorferneuerung neu gedeckt wurden, waren die Voraussetzungen gut. Hollstein involvierte die Landwirtschaftskammer von Anfang an, „erst bei diesem Gespräch wurde mir überhaupt bewusst, dass es da Schwierigkeiten geben kann.“


Die gab es dann aber kaum, auch von den Nachbarn nicht, die durch das früher gehaltene Milchvieh vermutlich intensivere Einflüsse hatten, als sie von Pferden entstehen.
Das für die Umnutzungsgenehmigung erforderliche Geruchsgutachten (Kosten: 1.700 Euro) fiel positiv aus, trotz der nahen Biogasanlage und weiterer Pferde im Dorf. Und weil die Pferdehaltung perspektivisch auf 20 Tiere ausgebaut werden soll, wurde zudem auch eine im Außenbereich liegende Reithalle mit Paddock genehmigt.
„Ich bin froh, dass alles so gelaufen ist wie geplant“, sagt Hollstein. Der ortsbildprägende, aber nicht unter Denkmalschutz stehende Hof habe jetzt wieder eine vernünftige, perspektivisch auch wirtschaftlich tragfähige Nutzung erfahren. Denn einen Plan B gab es nicht: „Wenn die Dächer nicht gerade neu gedeckt worden wären, hätten wir die Gebäude sonst wohl irgendwann abreißen müssen.“

Ob eine Wiederaufnahme der Tierhaltung oder Umnutzung auch tatsächlich eine ist, liegt in der Entscheidung der Baugenehmigungsbehörden - meist die Landkreise - nach Einzelfallprüfung. Sie bedienen sich dazu meist der Expertise der LWK. „In der Regel gilt, dass eine Änderung der Tierart automatisch eine Nutzungsänderung bedeutet, auch die Umstellung von Sauen- auf Mastschweinehaltung, während die Umstellung von Milchvieh- auf Mutterkuhhaltung nicht genehmigt werden muss“, sagt Philipp Ilse, Fachgruppenleiter Ländliche Entwicklung bei der LWK in Northeim. Entscheidend dabei sei aber, ob sich die Immissionen durch die Umnutzung verändern. Zwar sei der Leerstand eines Stalles für eine Zeit bis zu drei Jahren meist kein Problem, denn es gelte Bestandsschutz. Längerer Leerstand, eine Aufstockung oder andere Betriebsform könne aber sehr wohl ein aufwendiges Prüfverfahren nach sich ziehen. Häufig zögen Betroffene die Beratung der LWK erst hinzu, wenn Probleme auftreten – in dem bis Hildesheim reichenden südlichen Dienstgebiet seien das etwa 20 Fälle pro Jahr. So kennt er einen Fall, bei dem ein Resthof verkauft wurde, der neue Eigentümer viel investierte und zwei Pferde aufstallte - nach einer Anzeige wurde ihm aber die Pferdehaltung
an diesem Standort ganz untersagt.

 

In in der Regel haben die Bauämter zahlreiche Unterlagen und auch für illegale Umnutzungen gibt es selbst nach 20 Jahren keinen Bestandsschutz. Das sollten Sie tun: Sprechen Sie vorab mit einem Berater der Landwirtschaftskammer, und diskutieren Sie das Vorhaben sowie das weitere Vorgehen. Dort kann man Ihre Erfolgsaussichten einordnen und beraten, was eventuelle Alternativen wären. Sprechen Sie mit der Genehmigungsbehörde und dokumentieren Sie das Ergebnis: Bedarf Ihr Vorhaben einer Genehmigung? (=Prüfverfahren mit positivem oder negativem Bescheid). Sollte Ihr Vorhaben einer Genehmigung bedürfen und im Ort oder in Ortsnähe liegen, müssen Sie mit Kosten von 1.500 Euro bis 7.000 Euro für ein Immissionsgutachten rechnen. Darin wird unter anderem die von der geplanten Tierhaltung ausgehende „Geruchsstundenhäufigkeit“ ermittelt, die zehn Prozent Geruchsstundenhäufigkeiten in reinen Wohngebieten und 15 Prozent in Dorfgebieten nicht überschreiten darf.

Entscheidende Faktoren sind

  • Topographie,
  • Windrichtung,
  • Art der Vorbelastung durch andere Tierhalter und natürlich
  • die Anzahl der Tiere und
  • vor allem die Art.

Jede Tierart hat einen so genannten Hedonikfaktor, der besagt, wie belästigungswirksam der Geruch ist. Machen Sie sich Gedanken, wo und wie der anfallende Mist und Abwässer fachgerecht gelagert werden sollen, ein oft unterschätztes Problem. In einigen Regionen gibt es elegante Lösungen mit Systemen mit Wechselcontainern.
Eine Nutzungsänderungsgenehmigung zieht meist auch eine Brandschutzüberprüfung nach sich. Neue Brandschutzwände, feuerfeste Türen und Fenster können teuer werden. Denn zugrunde gelegt wird der heutige Brandschutzstandard.
Sind im Außenbereich Neubauten wie Pferdeunterstand oder ein Paddock geplant? Beachten Sie, dass diese baugenehmigungspflichtig sind und eine Genehmigung nur erteilt wird, wenn es sich um einen privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb handelt und diesem dient – bei einer Hobbytierhaltung ist das nicht gegeben.
Ist ein Zaun geplant? Ein fester Zaun ist eine bauliche Anlage und für eine Genehmigung muss dieser „ortsüblich“ sein.
Selbst ein schriftliches Einverständnis aller Nachbarn für die geplante Tierhaltung ersetzt nicht die Genehmigung des Bauamtes!
 


Kontakt:
Philipp Ilse
Leiter Fachgruppe Ländliche Entwicklung
Telefon: 05551 6004-270
Telefax: 05551 6004-297
E-Mail:
Volker Grothey
Berater Klärschlamm, Immissionsgutachten, Bauleitplanung
Telefon: 05551 6004-272
Telefax: 05551 6004-297
E-Mail:


Stand: 18.12.2018